รีไฟแนนซ์ธนาคารเดิมเรียกว่าอะไร

ที่อยู่อาศัยถือว่าเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ของมนุษย์ และเป็นสิ่งที่คนไทยต้องการเป็นอันดับต้น ๆ รองจากรถยนต์ ทำให้หนี้ครัวเรือนช่วงที่ผ่านมาในประเทศไทย เร่งขึ้นจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อรถยนต์ โดยเป็นสินเชื่อที่ใช้เวลาในการผ่อนชำระค่อนข้างนาน ทำให้หลายคนมีวิธีจัดการหนี้สินระยะยาวนี้แตกต่างกันออกไป และวิธียอดฮิตมากที่สุดคือการย้ายจากธนาคารเดิมไปอยู่กับธนาคารใหม่หรือเรียกว่าการ “รีไฟแนนซ์”

หลายคนที่กำลังผ่อนซื้อบ้านกับธนาคารแล้วเกิดคำถามว่า จำเป็นหรือไม่ที่จะต้องรีไฟแนนซ์ทุก ๆ 3 ปี แต่ถ้าเลือกไม่รีไฟแนนซ์ ผ่อนแบบเดิมไปเรื่อย ๆ จะได้หรือไม่ หรือหากขอธนาคารเดิมลดดอกเบี้ย ที่เรียกว่า รีเทนชั่นจะคุ้มหรือเปล่า?

การรีไฟแนนซ์ ซึ่งเป็นการกู้เงินก้อนใหม่ไปโปะหนี้ก้อนเก่า เพื่อลดภาระการผ่อนชำระ โดยมีสินทรัพย์หรือบ้านเป็นหลักประกัน ซึ่งจะได้รับเงื่อนไขที่ดีและคุ้มกว่าเดิม เช่น ดอกเบี้ยลดลง จำนวนเงินผ่อนต่อเดือนลดลง หรือระยะเวลาผ่อนนานขึ้น โดยทั่วไปธนาคารจะมีเงื่อนไขให้รีไฟแนนซ์ได้ หลังจากผ่อนบ้านไปแล้วอย่างน้อย 3 – 5 ปี

ดังนั้นการรีไฟแนนซ์บ้าน ก็เหมือนกับการขอเงินกู้ใหม่ เพราะต้องดำเนินเรื่องใหม่ทั้งหมด ตั้งแต่การยื่นขอสินเชื่อ ประเมินราคาหลักประกัน และอนุมัติวงเงินกู้ รวมทั้งต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ ค่าโอน จดจำนองใหม่ด้วย ทำให้ก่อนจะรีไฟแนนซ์ต้องคิดให้ดีว่า รีไฟแนนซ์แล้วคุ้มหรือไม่

ซึ่งหลายธนาคารมักจะยื่นข้อเสนอฟรีค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ หรือค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ เพื่อจูงใจให้เข้ามารีไฟแนนซ์ที่ธนาคารตนเอง โดยได้รับข้อเสนอดอกเบี้ยดีอีกด้วย แต่อย่าลืมตรวจสอบสัญญาเงินกู้กับธนาคารเดิมด้วยว่า สามารถรีไฟแนนซ์ได้ในปีที่เท่าไร จะได้ไม่ต้องเสียค่าปรับ และถามข้อเสนอธนาคารเดิมด้วยว่า สามารถลดดอกเบี้ย ทำรีเทนชั่น เหลืออัตราดอกเบี้ยที่เท่าไร

นอกจากนี้เราอาจต้องเปรียบเทียบกับธนาคารต่าง ๆ ว่าใครที่ให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุด เพื่อต้องนำมาวิเคราะห์เพื่อการตัดสินใจ โดยสามารถยื่นเอกสารขอรีไฟแนนซ์ได้หลายธนาคาร หรืออาจลองยื่นสัก 3 แห่งขึ้นไป เพื่อมาเปรียบเทียบความคุ้มค่าของดอกเบี้ย และโปรโมชั่นจูงใจ

มาเปรียบเทียบกันว่าระหว่างรีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่นจะมีความแตกต่างกันอย่างไร? ตัวอย่างยอดหนี้คงค้างสินเชื่อบ้านเหลือ 1.5 ล้านบาท เมื่อ “รีไฟแนนซ์” ปีแรกดอกเบี้ย 2.5% ปีต่อๆไปประมาณ 7% เมื่อคำนวณดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีจะอยู่ที่ 4.17% ต่อปี แต่อย่าลืมบวกค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งเมื่อรวมค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระในการทำรีไฟแนนซ์อาจอยู่ที่ราวๆ 20,000 บาทหากเงินยอดคงค้างเหลือ 1.5 ล้านบาท

แต่หากทำ “รีเทนชั่น” คืออยู่กับธนาคารเดิม แต่ขอลดดอกเบี้ยลงมาหน่อย อาจจะได้ดอกเบี้ยสักในอัตรา 4.75% ซึ่งมากกว่าการรีไฟแนนซ์ แต่ข้อดีคือไม่ต้องเสียเวลา และไม่ต้องมีค่าใช้จ่ายใด ๆ แต่ดอกเบี้ยที่ต้องชำระสูงกว่าการทำรีไฟแนนซ์ ทำให้ผู้ที่ผ่อนบ้านอยู่อาจต้องชั่งใจและคำนวณตัวเลขให้ดี 

ซึ่งเมื่อผ่านไป 3 ปี ดอกเบี้ย 4.75% เมื่ออยู่ธนาคารเดิมหรือจะอยู่ที่ 192,450 บาท แต่หากรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ยจะเหลือ 4.17% ดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 167,435 บาท แต่ในส่วนนี้ยังไม่นับรวมค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ซึ่งเมื่อรวมกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆแล้ว อาจจะต้องจ่าย ใกล้ๆกับ อยู่ธนาคารเดิม แล้วแต่ยอดคงค้างก็เป็นได้

แล้วจะรู้ได้อย่างไรว่าควรรีไฟแนนซ์หรือรีเทนชั่น เพียงง่าย ๆ ไม่ต้องคิดเยอะ หากตัวเรามียอดหนี้เกิน 1 ล้านบาท ต้องการกู้เพิ่ม หรือ ไม่มีแผนที่จะปิดยอดเร็ว เมื่อเข้าเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่ง สามารถขอ รีไฟแนนซ์ ได้เลย

แต่หากใครผ่อนมานาน เหลือยอดหนี้ไม่ถึง 1 ล้านบาท ไม่ต้องการกู้เพิ่ม หรือมีแผนว่าจะปิดยอดในเร็วๆนี้ ก็ไม่จำเป็นต้องไปเสียค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียม และเสียเวลา ก็อยู่กับธนาคารเดิม แต่แค่ขอรีเทนชั่น ลดดอกเบี้ยเป็นอันพอ

ใครที่กำลังคิดอยู่ว่าจะรีไฟแนนซ์ธนาคารใหม่หรือรีเทนชั่นธนาคารเดิมลองคิดคำนวณดูถึงความคุ้มค่าทั้งดอกเบี้ยเงินต้นคงเหลือผ่อนมาแล้วกี่ปีและค่าใช้จ่ายต่างๆว่า อย่างไหนคุ้มกว่ากัน!?

Business Todayhttps://businesstoday.co

Supporting Thailand's business communities./ FB Page: Business Today Thai/ Social: Business Today Thai (สำหรับ Twitter, YouTube, Telegram)/ LINE: @Business today/ เว็บที่เกี่ยวข้อง: Thailand Today: www.thailandtoday.co/ FB: Thailantoday.co (English)/ Thailand Today News: www.thailandtoday.news/ FB: Thailandtoday.news (Mandarin Chinese)

รีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารเดิม หรือรีไฟแนนซ์ไปที่ใหม่ ควรเลือกแบบไหนกันแน่ สำหรับใครที่อยาก ลดดอกเบี้ยบ้าน ให้คุ้มที่สุด การเปรียบเทียบว่า “วิธีแบบไหนเหมาะกับคุณ” ถือว่าจำเป็นมาก

เนื่องจากดอกเบี้ยบ้านเกือบทุกเจ้าจะมีดอกเบี้ยต่ำแค่ประมาณ สามปีแรก หลังจากนั้นดอกเบี้ยก็จะสูงขึ้นเกือบ 2 เท่า (ขึ้นอยู่กับ MRR ตอนนั้น) ซึ่งหากคุณจ่ายดอกเบี้ยไปเรื่อยๆ โดยไม่ทำอะไรเลย ก็มีโอกาสที่จะเสียดอกเบี้ยเป็นแสนฟรีๆ

รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิม (retention)

เวลาเข้าไปเจรจาขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม หลายคนมักจะเรียกวิธีการนี้ว่า “รีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม” ซึ่งจริงๆแล้ววิธีการนี้ ไม่ใช่การรีไฟแนนซ์นะครับ แต่มันเรียกว่า รีเทนชั่น (retention)

สำหรับการ retention ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดีในการลดดอกเบี้ย ที่เหมาะสำหรับลูกหนี้ที่มี ประวัติชำระหนี้ดี มาตลอด (ตรงเวลาทุกงวดไม่มีเบี้ยว) แต่ยังไงก็ต้องลองถามก่อนนะครับ เพราะบางธนาคารไม่มีนโยบายลดดอกเบี้ย

โดยรีเทนชั่นจะมีขั้นตอนการดำเนินงานที่ไม่ยุ่งยาก และค่าใช้จ่ายในการดำเนินการไม่สูงมาก ส่วนระยะเวลาที่สามารถเข้าไปขอ retention ได้ จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร ซึ่งส่วนใหญ่คือจะต้องผ่อนมาแล้วเกิน 3 ปี

รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารใหม่

คงเคยได้ยินกันอยู่บ่อยๆ ใช่ไหมครับว่า “ต้องรีไฟแนนซ์ทุกๆ 3 ปี” สาเหตุที่ต้อง รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารใหม่ทุกๆ 3 ปี ก็เพราะจะทำให้ ดอกเบี้ยต่ำอยู่เสมอ เหมือนผ่อนช่วงแรกๆ

เพราะโดยปกติแล้วธนาคารมักจะมี โปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ 3 ปีแรก มาแข่งกันอยู่แล้ว เพื่อดึงดูดให้ลูกค้าย้ายมากู้สินเชื่อกับธนาคารใหม่ ทำให้ลูกหนี้อย่างเราได้ประโยชน์ไปเต็มๆ

ซึ่งการรีไฟแนนซ์ไปกู้ธนาคารใหม่ จะทำให้คุณประหยัดดอกเบี้ยไปได้ หลักแสนถึงหลักล้าน เลยทีเดียว แต่แน่นอนว่าการเปลี่ยนสินเชื่อไปธนาคารใหม่นั้น ก็มักจะมีขั้นตอนยุ่งยาก และมีค่าใช่จ่ายพอสมควร

• 5 ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้าน

ควรเลือก ‘ลดดอกเบี้ย’ แบบไหนดี?

การ retention และการรีไฟแนนซ์บ้านนั้นมีจุดเด่นที่ต่างกัน เราควรเลือกใช้ให้เหมาะสม ซึ่งก่อนเลือกลดดอกเบี้ยทุกครั้ง จะต้องพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ด้วย

1.ค่าใช้จ่ายดำเนินการ

Retention กับธนาคารเดิม จะมีค่าธรรมเนียมอยู่ที่ประมาณ 1-2 % จากยอดกู้เดิม เช่น กู้มาเริ่มต้น 2 ล้านอาจเสียค่าธรรมเนียมรีเทนชั่นประมาณ 10,000 – 20,000 บาท

ส่วนรีไฟแนนซ์บ้าน มีค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อ 0-1 % ของวงเงินกู้ใหม่, ค่าจดจำนอง 1% ของราคาประเมิน, ค่าประเมิน 2,000 – 3,000 บาท, ค่าประกันอัคคีภัยประมาณ 2,000 บาท และค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้

เช่น ยอดหนี้คงเหลือ 2 ล้าน ราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท รีไฟแนนซ์จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 10,000 – 40,000 บาท เนื่องจากบางเจ้าอาจมี โปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ ฟรีค่าจดจำนอง ฟรีค่าประเมิน หรือฟรีค่าประกันอัคคีภัย

2.ยอดหนี้คงเหลือ

เนื่องจากดอกเบี้ยบ้านจะคิดจากยอดหนี้คงเหลือ กรณียอดหนี้เหลือน้อยแล้ว ก็อาจไม่ต้องขอลดอัตราดอกเบี้ย หรือรีไฟแนนซ์บ้าน เนื่องจากดอกเบี้ยที่ประหยัดไปอาจไม่คุ้มกับค่าใช้จ่ายดำเนินการที่ต้องเสีย

3.อัตราดอกเบี้ย

สำหรับการ retention ดอกเบี้ยจะลดค่อนข้างน้อย ซึ่งส่วนใหญ่จะลดอยู่ที่ประมาณ 1-2% แต่รีไฟแนนซ์จะลดดอกเบี้ยถึง 3-4% กรณียอดหนี้คงเหลือน้อยๆ ดอกเบี้ยที่ประหยัดอาจไม่ต่างกันมาก

แต่ถ้ายอดหนี้หลักล้านขึ้นไป ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้จะ ต่างกันเป็นแสน เลยครับ พี่โอกาสแนะนำว่า ช่วงแรกๆที่ยอดหนี้มากกว่าล้านให้ “รีไฟแนนซ์ทุกๆ 3 ปี” แต่เมื่อผ่อนจนยอดหนี้เหลือหลักแสนแล้ว แนะนำให้ลองขอ retention ดูครับ

เพราะช่วงแรกยอดกู้เดิม กับราคาประเมินจะพอๆกัน ทำให้ค่าใช้จ่ายรีเทนชั่น กับรีไฟแนนซ์ใกล้เคียงกัน “รีไฟแนนซ์เลยคุ้มกว่า” แต่เมื่อผ่อนไปจนราคาประเมินสูงกว่ายอดหนี้มากๆ แล้ว การรีไฟแนนซ์ก็อาจไม่ค่อยคุ้มเท่าไหร่

สรุป

ไม่ว่าจะรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม หรือธนาคารใหม่ ก็ประหยัดดอกเบี้ยทั้งนั้น แต่อาจจะประหยัดไม่เท่ากัน ช่วงแรกๆรีไฟแนนซ์จะประหยัดกว่าเยอะมาก แต่ช่วงหลังๆที่ยอดหนี้เหลือน้อย รีเทนชั่นอาจคุ้มกว่า

ยังไงก็ลองไปคำนวณค่าใช้จ่ายแต่ละแบบกันดูนะครับ เพราะยอดหนี้กับดอกเบี้ยบ้านแต่ละคนไม่เหมือนกัน และอย่าลืมเปรียบเทียบโปรโมชั่นกันให้ดี เพราะจะทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ไปได้เยอะ