ตัวอย่าง หนังสือ ยกเลิก สัญญา เช่า บ้าน ก่อน กํ

สัญญาเช่าอาจเป็นด้วยวาจาหรือเป็นลายลักษณ์อักษร ระยะเวลาของสัญญาเช่าปากเปล่าจะพิจารณาจากระยะเวลาที่ชำระค่าเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่จ่ายค่าเช่าเดือนละครั้งสำหรับเดือนตามปฏิทิน เป็นการเช่าแบบเดือนต่อเดือน เจ้าของบ้านหรือผู้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาเช่าแบบเดือนต่อเดือนโดยแจ้งให้อีกฝ่ายทราบล่วงหน้าสามสิบวันเต็ม ระยะเวลาสามสิบวันจะเริ่มต้นในวันครบกำหนดเช่าครั้งถัดไปและดำเนินไปพร้อมกับระยะเวลาเช่า กฎเดียวกันนี้ใช้กับข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรแบบเดือนต่อเดือน เว้นแต่จะมีข้อกำหนดในสัญญาเช่าที่ต้องแจ้งล่วงหน้านานกว่านั้น

สัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรอาจเป็นระยะยาว เช่น หนึ่งปี สำหรับการเช่าระยะยาว โดยปกติสัญญาเช่าจะระบุวิธีการบอกเลิกหรือต่ออายุ หากไม่ได้ระบุการสิ้นสุดหรือการต่ออายุ ข้อตกลงจะสิ้นสุดในวันที่ในข้อตกลง

สัญญาเช่าบางฉบับมีข้อการต่ออายุอัตโนมัติ ซึ่งหมายความว่าการต่ออายุสัญญาเช่าโดยปกติจะมีระยะเวลาเท่ากันกับสัญญาเช่าเดิม เว้นแต่เจ้าของบ้านหรือผู้เช่าจะบอกเลิก ในคลีฟแลนด์ เงื่อนไขการต่ออายุอัตโนมัติจะต้องชัดเจนในสัญญาเช่า ดังนั้นผู้เช่าจะต้องเห็นอย่างแน่นอน เงื่อนไขการต่ออายุอัตโนมัติมักจะต้องแจ้งล่วงหน้านานกว่าจะสิ้นสุด หากคุณคิดว่าสัญญาเช่าของคุณอาจมีเงื่อนไขการต่ออายุอัตโนมัติ ให้ดูสัญญาเช่าล่วงหน้าก่อนวันที่สิ้นสุด และปฏิบัติตามคำแนะนำในการแจ้งหากคุณไม่ต้องการให้ต่ออายุสัญญาเช่า

หากผู้เช่าผิดสัญญาเช่าโดยการย้ายก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง หรือหากผู้เช่ามีการยกเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากผู้เช่าละเมิดสัญญาเช่า ผู้เช่าอาจต้องรับผิดตามสัญญาเช่าจนกว่าจะมีการเช่าห้องชุดอีกครั้ง

หนังสือสัญญาต่าง ๆ เป็นสิ่งที่เราทุกคนต้องพบเจอในทุก ๆ วันอย่างเลี่ยงไม่ได้ เมื่อร่างสัญญาเช่าและลงนามรับรู้ทั้ง 2 ฝ่ายเเล้ว สัญญาย่อมริเริ่มและมีผลตามที่รายละเอียดระยะเวลาในหนังสือสัญญาได้ระบุไว้ หากมีกรณีใด ๆ เกิดขึ้นหลังจากเซ็นสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าต้องการยกเลิกหนังสือสัญญาก่อนกำหนดจะทำได้หรือไม่? Balance Niti มีคำตอบให้

สิทธิการเลิกสัญญา

เมื่อคู่สัญญาทราบถึงข้อเท็จจริงอันเป็นสาเหตุที่ต้องการจะบอกเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาฝ่ายที่ต้องการจะบอกเลิกสัญญาควรตรวจสอบข้อเท็จจริง และสิทธิในการบอกเลิกสัญญาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าดังกล่าว ว่าในการบอกเลิกสัญญาในกรณีปัญหาและสาเหตุนั้น มีหลักเกณฑ์ ขั้นตอน ระยะเวลา และเงื่อนไขในการใช้สิทธิเลิกสัญญา อย่างไร เช่น

• กรณีการผิดสัญญาทั่วไป ในสัญญาเช่าอาจกำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ได้ผิดสัญญาต้องมีการบอกกล่าวตักเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังคู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญาให้แก้ไขก่อนระยะเวลาหนึ่ง หากยังไม่ได้รับการแก้ไขภายในระยะเวลาดังกล่าว คู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ได้ผิดสัญญาจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้
• กรณีการปฏิบัติผิดสัญญาร้ายแรงหรือในสาระสำคัญ ในสัญญาเช่าอาจกำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ได้ผิดสัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้เลยในทันทีโดยการบอกกล่าวเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรแก่คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดสัญญา
• กรณีเกิดเหตุการณ์หรือเงื่อนไขอื่นๆ ที่กำหนดไว้ในสัญญา ในสัญญาเช่าอาจกำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือทั้ง 2 ฝ่าย มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้โดยการบอกกล่าวเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรแก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง

กรณีเกิดจากความผิดของผู้เช่า

กรณีที่ผู้ให้เช่าสามารถบอกยกเลิกสัญญาเช่าที่เกิดจากความผิดของผู้เช่า เช่น

• ผู้เช่าไม่ยอมชำระค่าเช่า
• ผู้เช่าชำระค่าเช่าไม่ครบตามจำนวนที่ตกลง หรือชำระค่าเช่าล่าช้าเกินกำหนดระยะเวลา
• ผู้เช่าไม่ดูแลรักษาสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่า
• ผู้เช่าทำสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าเสียหาย และไม่ยอมซอมแซมแก้ไข
• ผู้เช่านำสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าไปใช้นอกเหนือจากวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า
• ผู้เช่าดัดแปลงหรือต่อเติมสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต/ความยินยอมจากผู้ให้เช่า

การแจ้งเตือนในกรณีค้างชำระเกินกำหนดก่อนยกเลิกสัญญาเช่า

1. ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
2. ผู้ให้เช่าต้องระบุเหตุผลที่ต้องการยกเลิกสัญญาเช่าด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าข้อความอื่น และก่อนยกเลิกสัญญาเช่าผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
3. ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า และห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน
4. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด
5. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เข้าตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
6. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
7. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา โดยที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือเงื่อนไขสำคัญ

การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยผู้ให้เช่า

• ผู้เช่ารายเดือนค้างชำระเกินกำหนด ผู้ให้เช่าสามารถส่งหนังสือขอยกเลิกสัญญาเช่าได้ล่วงหน้าอย่างน้อย 15 วัน
• ผู้เช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ค้างชำระเกินกำหนด ผู้ให้เช่าสามารถส่งหนังสือขอยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที
• ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระดอกเบี้ยผิดนัด ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างระยะเวลาที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่านั้นได้
• ยึดเงินประกันการเช่า หากผู้เช่าได้มีการวางเงินประกันการเช่าไว้ให้แก่ผู้ให้เช่าในวันทำสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ยึดเงินประกันการเช่าดังกล่าวมาชดใช้ค่าเช่าที่ผู้เช่าผิดนัดชำระได้

กรณีไม่มีข้อตกลงในสัญญากำหนดเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา ผู้ให้เช่าต้องส่งหนังสือแจ้งเตือนชำระค่าเช่าก่อนอย่างน้อย 15 วัน หากยังไม่ได้รับชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจึงจะยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้ เพื่อเป็นประโยชน์กับผู้เช่าในการจัดหาเงินมาชำระค่าเช่า รวมถึงในการหาและขนย้ายทรัพย์สินต่าง ๆ ของผู้เช่าไปสถานที่เช่าใหม่

ก่อนที่จะเลิกสัญญาคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจึงควรพยายามเจรจา พูดคุย ประนีประนอม ร่วมกันแก้ไขสาเหตุ ปัญหา และความจำเป็นดังกล่าวก่อน หากต้องการปรึกษาทางด้านกฎหมายสามารถติดต่อได้ที่ Line : @balanceniti และสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารหรือสาระน่ารู้ต่าง ๆ ของเราได้ที่ Facebook : Balance Niti Law Firm