คำพิพากษา ศาลฎีกา สัญญาซื้อขาย 456

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 453 456วรรคหนึ่ง 456วรรคสอง ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ม.94 94 ป.พ.พ. ม.453 ม.456วรรคหนึ่ง ม.456วรรคสอง ป.วิ.พ.

การวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์และจำเลยกระทำต่อกันเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องพิจารณาถึงข้อความในสัญญาประกอบกับเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะทำสัญญายิ่งกว่าชื่อของสัญญาที่ทำต่อกัน แต่สัญญาจะซื้อจะขายในคดีนี้เป็นแบบพิมพ์ที่ให้คู่ความกรอกข้อความตามที่ต้องการเอาเองซึ่งไม่ปรากฏข้อความไว้ว่าทั้งสองฝ่ายตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกันเมื่อใด แม้จะมีการกำหนดราคาที่ดินว่าไร่ละ 19,687.50 บาท ซึ่งคำนวณตามเนื้อที่ดินแล้วเป็นเงิน68,906.25 บาทเศษ ก็ตาม แต่เมื่อเงินมัดจำที่โจทก์วางแก่จำเลยระบุจำนวน 63,000บาทแล้ว และในช่องจำนวนเงินส่วนที่ต้องชำระอีกกลับมีการขีดไว้ แสดงว่าไม่มีราคาที่ดินที่จะต้องชำระกันอีก ทั้งการที่จำเลยมอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญาก็ไม่มีพฤติการณ์ใดที่แสดงว่าโจทก์กับจำเลยมีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินในภายหน้าอีก ส่วนราคาที่ดินที่ค้างชำระอีก 5,906.25 บาท ก็แสดงว่าจำเลยไม่ติดใจที่จะรับจากโจทก์แล้ว ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ามีการตกลงกันด้วยวาจาว่าจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินในภายหน้านั้น จึงเป็นการสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่งว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก อันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ไม่อาจรับฟังพยานบุคคลเช่นนี้ได้ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ยังคงสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาซื้อขายโดยโอนการครอบครองในที่ดินให้แก่กัน ซึ่งทำให้โจทก์ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดิน และเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์ได้

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2525 จำเลยได้ทำสัญญาจะขายที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 6 ตำบลหนองแหน อำเภอพนมสารคาม จังหวัดฉะเชิงเทรา เนื้อที่ 3 ไร่ 2 งาน ให้แก่โจทก์ในราคาไร่ละ 19,687.50 บาท โจทก์ชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยเป็นเงิน 63,000 บาท แล้วส่วนที่เหลือตกลงจะชำระเมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์และจำเลยให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมา ในปี 2536 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวถูกนำไปออกเป็นโฉนดที่ดิน 3 แปลง โดยที่ดินส่วนที่จำเลยขายให้โจทก์รวมอยู่ในโฉนดที่ดินเลขที่ 27804 ต่อมาวันที่ 20 กันยายน 2537 จำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนในโฉนดที่ดินดังกล่าวเป็นเนื้อที่ 3 ไร่ 2 งาน โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์และรับเงินส่วนที่เหลือแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 27804ตำบลหนองแหน อำเภอพนมสารคาม จังหวัดฉะเชิงเทรา เนื้อที่ 3 ไร่ 2 งาน ตามรูปแผนที่ท้ายฟ้องให้แก่โจทก์ และให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 5,906.25 บาทจากโจทก์ หากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

จำเลยให้การว่า ฟ้องโจทก์บรรยายให้เห็นว่ามีการส่งมอบการครอบครองเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแต่มาฟ้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทอีก ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้ว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 3 ไร่ 2 งาน เดิมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 6 ตำบลหนองแหน อำเภอพนมสารคาม จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งจำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง เมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2524 โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกันฉบับหนึ่งมีใจความว่า จำเลยจะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ในราคาไร่ละ19,687.50 บาท หรือรวมเป็นเงิน 63,000 บาท โดยโจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้แก่จำเลย63,000 บาท ในวันทำสัญญา ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินเอกสารหมาย จ.2 หลังจากนั้นจำเลยได้มอบที่ดินพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา ในปี 2536 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวได้ออกเป็นโฉนดที่ดินรวม3 แปลง ที่ดินพิพาทรวมอยู่ในโฉนดที่ดินเลขที่ 27804 ต่อมาวันที่ 20 กันยายน 2537จำเลยรับโอนที่ดินพิพาทมาเป็นชื่อของจำเลย คดีมีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.2 มีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย และโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้หรือไม่ ในการวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวจะต้องพิจารณาถึงข้อความในสัญญาประกอบกับเจตนาของโจทก์จำเลยในขณะทำสัญญายิ่งกว่าชื่อของสัญญาตามที่ปรากฏในแบบพิมพ์ดังเอกสารหมาย จ.2 ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ผู้จะซื้อกับผู้จะขายจะต้องไปทำสัญญาซื้อขายโดยจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหน้า แต่หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 ซึ่งเป็นแบบพิมพ์ที่ให้คู่ความกรอกข้อความตามที่ต้องการเอาเอง กลับไม่มีการกรอกข้อความว่าทั้งสองฝ่ายตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกันเมื่อใดแม้จะมีกำหนดราคาที่ดินพิพาทกันเป็นเงินไร่ละ 19,687.50 บาท ซึ่งคำนวณราคาตามเนื้อที่ได้เป็นเงิน 68,906.25 บาท ก็ตาม แต่เมื่อระบุจำนวนเงินมัดจำที่โจทก์วางไว้แก่จำเลยเป็นเงิน 63,000 บาท แล้วในช่องจำนวนเงินส่วนที่ต้องชำระอีกกลับมีการขีดไว้ซึ่งแสดงว่าไม่มีเงินราคาที่ดินที่จะต้องชำระกันอีก เมื่อพิเคราะห์ประกอบกับการที่จำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญาด้วยแล้ว เห็นได้ว่าไม่มีพฤติการณ์ใด ๆ แสดงว่าโจทก์จำเลยมีข้อตกลงที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทกันในภายหน้าอีก ราคาที่ดินพิพาทที่ค้างชำระอีกเป็นเงิน 5,906.25 บาท ก็แสดงว่าจำเลยไม่ติดใจที่จะรับจากโจทก์แล้ว ที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ามีการตกลงกันด้วยวาจาว่าจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทต่อไปนั้น เป็นการสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่งเมื่อได้นำเอกสารมาแสดงแล้วว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก อันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94(ข) และรับฟังพยานบุคคลเช่นนี้ไม่ได้ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.2 จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จเด็ดขาดเมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ยังคงสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาซื้อขายโดยโอนการครอบครองในที่ดินพิพาทให้แก่กัน ซึ่งทำให้โจทก์ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท และเมื่อสัญญาตามเอกสารหมาย จ.2 ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายเสียแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"