 Show
พูดถึงกรณีที่มีผู้เช่าและผู้ให้เช่า ได้ไปทำสัญญาเช่าที่ดิน ที่กรมที่ดิน แล้วต่อมาตัวผู้เช่าเองนั้นไม่ยอมจ่ายค่าเช่า ไม่ได้แจ้งยกเลิกการเช่าแก่ผู้ให้เช่า และไม่ได้ไปทำประโยชนในที่ดินผืนนั้นแล้ว เราผู้ให้เช่านั้นจะมีสิทธิ บอกเลิกสัญญาเช่า เช่าได้เลยไหม ต้องมีขั้นตอนยุ่งยากอะไรรึเปล่า วันนี้เรามาดูกัน บอกเลิกสัญญาเช่า สามารถทำได้เลยไหมกรณีของการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดินแล้วที่กรมที่ดิน ต่อมาผู้เช่าไม่มีการชำระค่าเช่าต่อและไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เช่านั้นแล้ว จะถือว่าสัญญาเช่านั้นยกเลิกเลยได้หรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับสัญญาเช่าว่าผู้เช่าและผู้ให้เช่า ได้กำหนดเงื่อนไขการเลิกสัญญาเช่าทันที กรณีไม่ชำระค่าเช่าไว้หรือไม่ หากกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวไว้ ก็ถือว่าผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้เลยทันที แต่หากไม่ได้กำหนดเงื่อนไขดังกล่าวไว้ ตามหลักกฎหมาย ผู้ให้เช้าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีไม่ได้ ผู้ให้เช่าจะต้องบอกล่าวให้ผู้เช่านำค่าเช่ามาชำระก่อน โดยกำหนดระยะเวลาที่ผู้เช่านำค่าเช่าชำระ แต่ต้องไม่น้อยกว่า 15 วัน และอาจจะมีการระบุไปด้วยว่า หากไม่มีการชำระค่าเช่าเกิดขึ้นอีก ก็ถือว่าให้เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าอัตโนมัติก็ได้ อ้างอิงจากมาตรา 560 แห่งประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ แล้วผู้ให้เช่าต้องทำการแจ้งเลิกสัญญาเช่าที่กรมที่ดินเองได้ไหมหากมีการเลิกเช่าที่ดิน ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า จะต้องมายื่นคำขอจดทะเบียนเลิกเช่าด้วยกัน หากตัวผู้เช่าไม่มา มาเพียงผู้ให้เช่า เจ้านักงานก็ไม่สามารถจดทะเบียนเลิกเช่าให้ได้ จึงเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องทำการยื่นฟ้องต่อศาล เพื่อขอให้ศาลสั่งให้ผู้เช่ามาจดทะเบียนเลิกเช่า หากจนแล้วจนรอดตัวผู้เช่าก็ยังไม่มาจดทะเบียนยกเลิกสัญญาเช่า ก็ให้ถือคำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของผู้เช่า เมื่อศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดดังกล่าวแล้ว ผู้ให้เช่าเพียงฝ่ายเดียวสามารถนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลพร้อมด้วยหลักฐานที่แสดงว่า คดีได้สิ้นสุดแล้วมายื่นคำขอจดทะเบียนเลิกเช่าต่อกรมที่ดินได้ อ้างอิงจาก : กรมที่ดินสนใจข้อมูลข่าวสารเด่นๆ คอนเทนท์ร้อน ที่เราหามาเสริฟให้คุณผู้อ่านในทุกๆวันจาก Dotproperty คลิ๊ก …การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบการที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายผิดนัด ผู้เช่าจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ การบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่าจึงเป็นไปโดยมิชอบ ผู้เช่าเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงตกเป็นผู้ผิดนัด ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับผู้เช่าชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าได้ เพราะใน สัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่าผู้เช่าจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ให้เช่าเมื่อไรก็ได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6239/2551 สัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่าผู้เช่าจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ให้เช่าเมื่อไรก็ได้ ดังนั้น การที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าหรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยผู้เช่าจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ เมื่อผู้ให้เช่าไม่ได้ผิดนัด การบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่าจึงเป็นไปโดยมิชอบ ผู้เช่าเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือน ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่เฉพาะชั้นล่างของอาคารเลขที่ 197-199 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงทรา กับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2542 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2545 โดยจำเลยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์เป็นรายปี ปีละ 720,000 บาท หลังจากจำเลยเช่าได้ 2 ปี จำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าไปยังโจทก์ ทั้งที่โจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ทั้งยังขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่าไปเช่าพื้นที่เฉพาะส่วนที่กั้นด้านล่างของอาคารเลขที่ 165-167 ถนนชุมพล อำเภอเมืองฉะเชิงทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา ห่างจากอาคารของโจทก์ประมาณ 50 เมตร และไม่ชำระค่าเช่าอีกหนึ่งปีเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่ค้างชำระ 720,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องทุบกระเบื้องและปูพื้นพร้อมปูกระเบื้องยางให้เหมือนเดิม 50,000 บาท กับต้องทาสีฝ้าเพดาน เดินสายไฟฟ้า 50,000 บาท รวมเป็นเงิน 820,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารตามฟ้องจากโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปีจริง เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2544 จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบว่ากิจการของจำเลยประสบปัญหาจึงขอเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าให้โจทก์ทราบเป็นเวลา 3 เดือนก่อนครบกำหนดการชำระค่าเช่าในวันที่ 14 กรกฎาคม 2544 สัญญาเช่าที่โจทก์กับจำเลยทำขึ้นไม่ได้ห้ามจำเลยบอกเลิกการเช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญาตามสัญญาเช่า จำเลยไม่ได้ทำให้อาคารที่เช่าจากโจทก์เสียหายแต่กลับปรับปรุงอาคารเพื่อให้ใช้ประโยชน์ดีขึ้นจำเลยไม่ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายและค่าเช่าให้แก่โจทก์ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 730,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 17 ตุลาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขอนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 250,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 17 ตุลาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเลขที่ 197-199 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา กับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2542 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2545 โดยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าแก่โจทก์เป็นรายปี ปีละ 720,000 บาท หลังจากที่จำเลยเช่าพื้นที่ของอาคารดังกล่าวได้ 2 ปี จำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 30 เมษายน 2544 บอกเลิกการเช่าไปยังโจทก์และไม่ชำระค่าเช่าปีสุดท้ายให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 ไปถึงจำเลยและแจ้งให้ทราบว่าโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยบอกเลิกการเช่า ทั้งยังเตือนให้จำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าปีสุดท้ายเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมชำระค่าเช่า ครั้นต่อมาวันที่ 8 กรกฎาคม 2544 จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่าของโจทก์ คงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 เอกสารหมาย จ.5
ที่จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารจากโจทก์มิได้มีข้อความระบุว่าจำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อไรก็ได้ ดังนั้น การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์จึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ถึงมาตรา 389 กล่าวโดยสรุปว่าโจทก์ต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ หรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ได้
แต่ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยตรงกันข้ามกลับได้ความจากโจทก์ว่าหลังจากที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์แล้ว โจทก์ยังมีหนังสือฉบับลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 เอกสารหมาย จ.8 ไปถึงจำเลย แจ้งให้จำเลยใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าต่อไปและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ด้วย โดยส่งหนังสือฉบับดังกล่าวไปยังจำเลยทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ซึ่งปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือฉบับนั้นเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2544 จำเลยมิได้นำสืบหักล้างในข้อนี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า
โจทก์ได้ทักท้วงจำเลยแล้วว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของจำเลยเป็นไปโดยมิชอบทั้งยังยืนยันให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ด้วย แต่จำเลยยังเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคหนึ่ง ส่วนที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 เห็นว่าการที่โจทก์นำคดีนี้มาฟ้องก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด
แสดงว่าโจทก์ประสงค์จะบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยสัญญาเช่าจึงระงับสิ้นไป โจทก์มีสิทธิเรียกร้องเพียงค่าใช้ทรัพย์ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่ระงับนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาทั้งหนังสือโต้แย้งของโจทก์ เอกสารหมาย จ. 8 ก็ยืนยันว่าไม่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญา การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงไม่เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าและเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้จากจำเลยดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค
2 พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์โดยคิดคำนวณเป็นค่าใช้สถานที่ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่ระงับจึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา” ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ไหมผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที แต่ถ้าไม่ได้ กำหนดเงื่อนไขดังกล่าวไว้ ตามหลักกฎหมาย ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญา ทันทีไม่ได้ ผู้ให้เช่าจะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่านำค่าเช่ามาชำระก่อน โดย กำหนดระยะเวลาที่ผู้เช่านำค่าเช่ามาชำระ แต่ต้องไม่น้อยกว่า ๑๕ วัน
สาเหตุใดที่ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้การไม่จ่ายค่าเช่า ถือเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าสามารถใช้บอกเลิกสัญญาได้ แต่กฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 560 ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ไม่น้อยกว่า 15 วัน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวไปแล้ว ผู้เช่าไม่ยอมชำระค่าเช่า ถึงบอกเลิกสัญญาได้ ดังนั้นการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมาย จึงต้องมีการให้ ...
ผู้ให้เช่าซื้อจะบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้อย่างไรควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 ข้อ 4. กาหนดว่า “ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ในกรณีผู้เช่าซื้อ ผิด นัดค่าเช่าซื้อรายงวด 3 งวดติดๆ กันและผู้ให้เช่าซื้อมีหนังสือบอกกล่าวผู้เช่าซื้อให้ใช้เงินรายงวดที่ค้างชาระ นั้นภายในเวลาอย่างน้อย 30 วัน นับแต่วันที่ผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือและผู้เช่าซื้อละเลยไม่ปฏิบัติตามหนังสือ ...
ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่ากี่งวด ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระไม่น้อยกว่า 15 วัน จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ (มาตรา 560) ดังนั้น การเช่าที่ต้องชำระค่าเช่าเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ ถ้าผู้เช่าไม่ชำระผู้ให้เช่าก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที แต่ถ้าตกลงชำระค่า ...
|
ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า
ลิขสิทธิ์ © 2024 th.ketiadaan Inc.
