ที่ดิน ติด จํา น. อง โอน ได้ไหม

ซื้อที่ดินติดจำนอง

โดย: อุทัย [IP: 101.51.159.xxx]

เมื่อ: 2015-12-30 15:45:05

ซื้อที่ดินติดจำนองได้ชำระเงินบางส่วนเพื่อไปไถ่ถอนจากธกส.แต่ไม่สามารถไถ่ถอนได้เนื่องจากในสัญญาจำนองที่ดินไว้หลายแปลง ธกส. แจ้งต้องใช้เงินมาไถ่ถอนทั้งหมด จะถอนบางส่วนไม่ได้ กรณีนี้ผู้ซื้อสามารถขออำนาจศาลสั่งโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงที่ทำสัญญาจะซื้อแกผู้ซื้อได้หรือไม่

• ความคิดเห็น
• Facebook Comments

#1 โดย: kraisorn [IP: 171.98.177.xxx]

ปัญหาในทางปฏิบัติ คือ ธนาคารไม่ค่อยยอม เพราะหนี้จำนองที่ลูกหนี้ค้างชำระนั้น ครอบไปทุกแปลงจะแยกออกจากกันไม่ได้ แต่ถ้าจำนองแต่ละแปลงและแยกหนี้แต่ละแปลงออกได้ไม่เกี่ยวข้องกัน หากลูกหนี้ขอไถ่ถอนจำนอง แล้วธนาคารไม่ให้ไถ่จำนอง อย่างนี้สามารถฟ้องขอไถ่จำนองโดยวางเงินชำระหนี้ได้ครับ

#2 โดย: ไกรสร [IP: 171.101.100.xxx]

พอดีซื้อที่ดินติดจำนองธนาคารจากน้อง
คือแม่จะแบ่งให้คนละสองงานผืนเดียวกันเป็นชื่อแม่
น้องให้แม่เอาไปจำนองแล้วเอาเงินไปใช้แต่น้องไม่มีเงินมาจ่ายเลยบอกขายต่อให้เรา. เราตกลงจะเอาเขากู้เงินไป 140000. บาท แต่จะขายให้เรา 150000. บาท ปีแรกน้องจ่ายดอกเอง ต่อมาเราจ่ายให้สองปี
แล้วอีกสองเดือนเราก็เอาเงินไปไถ่ออกแม่โอนให้เราเรียบร้อย รวมๆที่จ่ายดอกและต้นไป157,400. บาท
แต่น้องจะมาขอเพิ่มอีก 20,000. บาท แต่เราไม่จ่ายได้ใช่มั้ยค่ะ

#3 โดย: Nee [IP: 182.232.181.xxx]

ถามค่ะ ซื้อที่ดินติดธกส จ่ายเงินไปแล้ว ผ่านมาจะ10ปี คนขายยังไม่ถ่ายถอนที่มา. แบ่งให้ ทั้งๆที่บอก4-5ปีบอกจะถ่ายถอน
มาแบ่งที่ให้เราส่วนที่ขาย. จะทำอย่างไรดี ไม่มีสัญญาอะไรเลย
ซื้อไปแสนเจ็ด

#4 โดย: แต้ว [IP: 171.101.103.xxx]

สอบถามคะการฟ้องขอไถ่จำนองต้องใช้อะไรบ้างและเวลาดำเนินการนานมั้ยคะ

ข้อเท็จจริงและประเด็นคำถาม: 

ข้อเท็จจริง
 ที่ดินป้าของผู้ร้อง มีจำนวนประมาณ  4 งาน ป้าสัญญาว่าจะจดทะเบียนโอนแบ่งที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องครึ่งหนึ่งต่อเมื่อผู้ร้องบรรลุนิติภาวะแล้ว  ต่อมาหลังจากผู้ร้องบรรลุนิติภาวะ  ปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวถูกนำไปจำนองธนาคาร เพื่อประกันหนี้กู้ยืมเงินของบุตรสาวของป้า โดยมีกำหนดเวลาชำระหนี้คืนภายใน 15 ปี ตอนนี้ผ่านมาประมาณ 10 ปีแล้ว ป้าก็ยังยืนยันจะแบ่งที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องครึ่งหนึ่งตามสัญญา

ประเด็นคำถาม
 1. ผู้ร้องสามารถแบ่งที่ดินครึ่งหนึ่งออกมาจากธนาคารได้หรือไม่
 2. ถ้าไม่ได้เพราะอะไร
 3. กรณีแบบนี้ผู้ร้องควรทำอย่างไร 

ความเห็นและข้อเสนอแนะ: 

ข้อกฎหมาย
 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 456,525,717,736,737

การดำเนินการให้คำปรึกษา
 1. การจำนอง เป็นการประกันหนี้ด้วยทรัพย์ประเภทหนึ่ง โดยการนำตราสารของทรัพย์สินนั้นไปตีตราเพื่อประกันหนี้โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สิน   กรรมสิทธิ์ของทรัพย์ดังกล่าวยังคงเป็นของเจ้าของเดิมที่นำไปจำนองอยู่   เจ้าของเดิมสามารถใช้สอย จำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินนั้นได้ รวมถึงการแบ่งแยกทรัพย์สินเพื่อให้แก่บุคคลอื่นได้ ตามมาตรา 717 เป็นเครื่องยืนยันว่าทรัพย์สินที่ติดจำนองสามารถแบ่งแยกได้  แต่จำนองนั้นยังคงครอบถึงทรัพย์สินทุกส่วนที่ได้แบ่งแยกออกไป กล่าวคือ แม้แบ่งแยกได้ แต่การแบ่งแยกนั้นก็หาได้ทำให้จำนองระงับไปไม่  ผู้รับโอนทรัพย์สินที่ติดจำนองอาจถูกบังคับจำนองโดยเจ้าหนี้จำนองได้ หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้
 จากข้อเท็จจริงของผู้ร้อง  การแบ่งแยกที่ดินตามคำมั่นว่าจะให้ของป้า แม้ว่าที่ดินนั้นจะติดจำนองก็ตาม ป้าก็ยังสามารถแบ่งแยกที่ดินให้กับผู้ร้องตามสัญญาได้ โดยการให้ที่สมบูรณ์นั้นจะต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด ตามมาตรา 525 ประกอบมาตรา 456 ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งหากซื้อขายกันแล้วจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ การให้ที่ดินแก่ผู้ร้องจึงต้องทำตามแบบตามกฎหมายด้วย คือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ด้วย
 2. การที่ผู้ร้องจะได้รับโอนทรัพย์สินตามสัญญาได้ ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับทรัพย์สินอาจเข้าไปติดต่อขอไถ่ถอนจำนองในส่วนของตนกับธนาคารได้ ตามมาตรา 736 และมาตรา 737
 ทางที่สอง อาจให้ป้าซึ่งเป็นลูกหนี้จำนองติดต่อกับธนาคารขอแบ่งที่ดินให้กับผู้ร้อง ซึ่งอาจจะต้องนำเงินไปไถ่ถอนจำนองตามส่วนแบ่งด้วย หรือติดต่อขอความยินยอมจากธนาคารในการโอนที่ดินครึ่งหนึ่งให้แก่ผู้ร้องโดยปลอดจำนอง ซึ่งความยินยอมดังกล่าวต้องจดทะเบียนด้วย ตามมาตรา 717 วรรค 2
 ทางที่สาม ป้าอาจดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินให้แก่ผู้ร้องก็ได้ แต่การโอนเช่นนี้จำนองยังคงติดอยู่กับที่ดินที่แบ่งแยกอยู่ด้วย

การจะซื้ออสังหาฯ ขนาดใหญ่อย่างบ้าน คอนโด หรือที่ดิน คงจะต้องตรวจสอบกันสักหน่อย ไม่อยากนั้นมารู้ที่หลังว่า “ติดจำนอง” แล้วอาจจะต้องมานั่งปวดหัว เเต่ไม่ใช่ว่าติดจำนองแล้วจะซื้อขายกันไม่ได้นะ ซื้อขายได้จ้า เเต่อาจจะต้องระมัดระวังเเละพิจารณาให้รอบคอบสักหน่อย

ติดจำนองคืออะไร?

ก่อนจะมาดูข้อควรระวังในการซื้อที่ดินติดจำนอง มารู้ข้อมูลพื้นฐานเรื่องจำนองกันก่อนนะ
การจำนอง ตามมาตรา 702 บอกไว้ว่า สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อน เจ้าหนี้สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่

อธิบายง่ายๆ ก็คือ...การที่ผู้จำนองนำอสังหาฯ ที่ทางกฎหมายอนุญาตให้มีการจำนอง หรือคำประกันได้ ไปเป็นหลักทรัพย์คำประกันกับผู้รับจำนอง

ที่ดินติดจำนองจะตรวจสอบได้อย่างไร

จะซื้อที่ดินกับคนไม่รู้จักแล้วเราจะรู้ได้ไงว่าที่ดินติดจำนองมั้ย...งานนี้ต้องขอสำเนาโฉนดที่ดินที่จะซื้อไปเช็กกับดินเขตหรือจังหวัดที่แปลงที่ดินนั้นตั้งอยู่ เพื่อขอตรวจดูหลังโฉนดที่ดิน (สารบัญทะเบียน) แปลงดังกล่าว ซึ่งหากมีนิติกรรมอะไรเกี่ยวกับโฉนดใบนี้ ก็จะมีรายละเอียดแสดงไว้ทุกอย่าง 

หรือถ้ายังไม่แน่ใจว่าโฉนดนั้นใช่ที่ดินที่กำลังตกลงซื้อขายกันหรือไม่ ให้ขอเช็ก "ระวาง" ที่ดิน  เขาจะมีตารางผังบอกอย่างละเอียดว่าที่ดินแปลงนั้นๆ มีอะไรอยู่ล้อมรอบ เช่น ทิศเหนือติดคลอง ทิศใต้ติดบ้าน ทิศตะวันออกติดถนนสาธารณะ ภาระจำยอม ฯลฯ อาจจะเสียเวลาสักนิด เเต่ช่วยให้เราสบายใจได้เเน่นอน

ซื้อที่ดินติดจำนองต้องระวังอะไรบ้าง

คราวนี้มาดูกันดีกว่าว่าถ้าจะซื้อที่ดินติดจำนองเราควรจะระวังเรื่องอะไรกันบ้าง...บางเรื่องเราอาจจะมองข้ามไป

✤ อย่าวางเงินประกันถ้ายังไม่ชัวร์

หลายกรณีที่โดนหลอกให้วางเงินประกันก่อนเพื่อจะได้นำเงินไปไถ่ถอนที่ดิน แล้วมักจะถูกหลอกให้โอนเงินเพื่อไถ่ถอนจะได้นำโฉนดออกมา โดยที่ตัวผู้ซื้อกับผู้นำที่ดินไปจำนองไว้ไม่ได้ทำสัญญาเป็นเอกสารหลักฐานใดๆ เลย แบบนี้ทำให้โดนหลอกได้

✤ อย่ารีบตัดสินใจซื้อ

ที่ดินหลายแปลงที่ติดจำนองต้องการหาเงินไถ่ถอนมักจะรีบขาย ต่างก็หากลยุทธ์หลากหลายวิธีมาให้ผู้ซื้อตายใจ ยอมซื้อในที่สุด หรือหลายกรณีที่เป็นคนรู้จัก เป็นญาติกันเอง ก็เชื่อใจ จนไม่ได้ตรวจสอบที่ดินด้วยซ้ำ ดังนั้นก่อนจะซื้อเราควรไปตรวจสอบที่ดินแปลงที่จะซื้อว่าติดจำนองหรือเปล่า

✤ เช็กแปลงที่ดินว่ามีการแบ่งขายหรือไม่

บางครั้งที่ดินแปลงที่เราจะซื้อผู้ติดจำนองอาจแบ่งขายที่ดินจากแปลงใหญ่เป็นแปลงย่อยแล้วขายให้กับผู้ซื้อหลายคน ถ้าไม่รู้เเต่เเรกควรตรวจสอบ เพราะหลังจากไถ่ถอนที่ดินแล้ว ยังต้องมาเเบ่งเเยกกรรมสิทธิ์ที่ดินอีก

เรียบเรียงโดย : ศศิชา พุ่มทับทิม
อีเมล : [email protected]
ที่มาข้อมูล : http://www.asset-thailand.com

ติดตามข่าวสารอสังหาฯและข่าวดังในกระแสwww.home.co.th/hometips/news

ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage

หรือชมวิดีโออื่นๆ คลิกที่นี่  www.home.co.th/tv  , www.youtube.com/tvhomebuyer