ซื้อ บ้าน กับ ธนาคาร ไหน ดี

สินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อที่ให้วงเงินสูงสุดและมีระยะเวลาในการผ่อนชำระยาวนานที่สุด การจะเลือกสถาบันการเงินเพื่อขอสินเชื่อประเภทนี้จึงไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะต้องตัดสินใจเลือกอย่างรอบคอบ มีการวางแผน เพื่อให้ได้วงเงินสูงสุด ดอกเบี้ยที่ต่ำ และเพื่อสนับสนุนกระบวนการซื้อ-ก่อสร้างบ้านให้ดำเนินไปได้อย่างราบรื่น

เมื่อการกู้บ้านเป็นเรื่องที่สำคัญขนาดนี้ การจะกู้บ้านธนาคารไหนดี จึงต้องมีเกณฑ์ในการพิจารณา ก่อนตัดสินใจเลือก ซึ่งมีหลักการโดยทั่วไปให้พิจารณา 5 ข้อ ดังนี้

• 1. ประเภทสินเชื่อบ้าน
• 2. วงเงินที่สถาบันการเงินเสนอและระยะเวลาผ่อนชำระ
• 3. อัตราดอกเบี้ยเปรียบเทียบ
• 4. ความยาก-ง่ายในการอนุมัติ
• 5. ข้อเสนอและผลประโยชน์อื่นๆ
• สรุป

1. ประเภทสินเชื่อบ้าน

สิ่งที่ควรทำความเข้าใจประการแรกก่อนการตัดสินใจเลือกสถาบันการเงิน คือ ประเภทของสินเชื่อบ้าน เพราะจุดประสงค์ เงื่อนไขต่างๆ และสิทธิประโยชน์ของแต่ละสินเชื่อนั้นแตกต่างกันออกไป การจะกู้ให้ได้ประโยชน์คุ้มค่าที่สุดจึงควรเริ่มจากการเลือกประเภทสินเชื่อ ซึ่งโดยหลักๆ แล้ว เราสามารถแบ่งประเภทสินเชื่อบ้านได้ 2 ประเภท

สินเชื่อซื้อบ้าน

สินเชื่อซื้อบ้านเป็นสินเชื่อที่มีจุดประสงค์เพื่อให้นำเงินไปซื้อบ้าน อาคาร ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโด แต่ไม่สามารถนำเงินจากสินเชื่อนี้ไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นได้ โดยสินเชื่อซื้อบ้านทั่วไป จะให้วงเงินตั้งแต่ 80-90% แต่สำหรับบางที่อาจให้วงเงินได้ถึง 100% เต็มของราคาประเมิน นอกจากนี้ หลายธนาคารยังจัดประเภทสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเป็นหลายๆ โครงการที่จะมีเงื่อนไขและสิทธิประโยชน์แตกต่างกันไป เช่น โครงการบ้านกตัญญูเลี้ยงดูบุพการี โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสวัสดิการแห่งรัฐ เป็นต้น

สินเชื่อสร้าง ซ่อม ต่อเติม

สินเชื่อเพื่อปลูกสร้าง ซ่อม หรือต่อเติมบ้าน ไม่ใช่สินเชื่อประเภทเดียวกันกับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน เพราะไม่ใช่แค่วัตถุประสงค์ที่ต่างกัน แต่ยังมีเรื่องของเอกสารที่ต้องยื่นขอเพิ่มเติม เช่น แปลนบ้าน รายการราคาประเมินค่าใช้จ่าย สัญญาจ้างผู้รับเหมา เป็นต้น หรือเงื่อนไขสำหรับการสร้างบ้านก็มีมากกว่า เช่น ต้องก่อสร้างบ้านไปก่อน 20% จึงจะสามารถกู้ได้ นอกจากนี้ วงเงินที่ธนาคารจะปล่อยกู้ก็อยู่ในอัตราที่ต่ำกว่าสินเชื่อซื้อบ้าน คือ 70-90% แต่ทั้งนี้ บางธนาคารที่มีการทำสัญญา  MOU ร่วมกันกับองค์กรมหาชนบางแห่งก็อาจปล่อยสินเชื่อให้ได้เต็มจำนวนราคาประเมิน 100%

ทั้งนี้ บางสถาบันการเงินยังมีสินเชื่อเพื่อซื้ออุปกรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวกในบ้านแยกออกมาอีก เพื่อตอบโจทย์คนอยากตกแต่งบ้านโดยเฉพาะ

2. วงเงินที่สถาบันการเงินเสนอและระยะเวลาผ่อนชำระ

วงเงินที่สถาบันการเงินแต่ละที่จะมีอัตราสินเชื่อและเกณฑ์ในการประเมินปล่อยเงินให้ร้อยละเท่าไรแตกต่างกัน สิ่งที่คุณควรทำคือรวบรวมข้อมูลของสถาบันการเงินที่มีสินเชื่อในประเภทและโครงการที่คุณสนใจ จากนั้นจึงเอามาเปรียบเทียบว่าโครงการและสถาบันฯ ใดสามารถให้วงเงินคุณได้มากที่สุด  

ยกตัวอย่างเช่น นาย A เป็นข้าราชการ เพิ่งแต่งงานได้ 3 เดือน และภรรยากำลังตั้งครรภ์ เขาจึงต้องการกู้ซื้อบ้านสำหรับสร้างครอบครัว

นาย A ได้รวบรวมข้อมูลสินเชื่อของแต่ละธนาคาร โดยเปรียบเทียบวงเงินแต่ละระดับโครงการสินเชื่อเพื่อตัดสินใจ

ตารางเปรียบเทียบวงเงินสินเชื่อของนาย A

จะเห็นได้ว่า นาย A มีคุณสมบัติสามารถกู้สินเชื่อได้ 3 โครงการ จาก 2 ธนาคาร ซึ่งโครงการที่ให้วงเงินแก่เขาได้มากที่สุดก็คือ สินเชื่อซื้อบ้านข้าราชการ ของธนาคาร A

จากตัวอย่าง จะเห็นได้ชัดว่าการศึกษาสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงินและรวบรวมข้อมูลมาเปรียบเทียบกัน ช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจเลือกกู้ได้ง่ายและคุ้มค่าขึ้นมาก

นอกจากนี้ ถ้าหากคุณไม่ต้องการมีภาระหนี้ที่ต้องชำระต่องวดที่มากเกินไป เพื่อคงสภาพคล่องทางการเงินของคุณไว้ก่อน ก็ควรเลือกธนาคารที่ให้ระยะเวลาผ่อนชำระหนี้ที่ยาวนานกว่า เช่น 30 ปี หรือ 40 ปี คุณก็จะมีจำนวนงวดที่มากขึ้นทำให้ภาระหนี้ถูกแบ่งออกไปด้วยระยะเวลาที่ยาวนานขึ้นด้วย

3. อัตราดอกเบี้ยเปรียบเทียบ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อแทบจะเป็นอย่างแรกที่ผู้กู้คำนึงถึง เพราะการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านนั้นมีมูลค่ามากและใช้ระยะเวลาผ่อนยาวนอน เมื่อจะต้องผ่อนไปอีกนานเช่นนี้ การเลือกธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำก็ช่วยประหยัดเงินของคุณได้ในระยะยาว โดยเมื่อคุณจะขอกู้ ธนาคารจะกำหนดประเภทอัตราดอกเบี้ยให้คุณจ่าย เมื่อคุณจะเลือกกู้กับที่ใดก็ควรศึกษาว่าอัตราดอกเบี้ยประเภทใดที่เหมาะสมกับคุณมากที่สุด

อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan)

อัตราดอกเบี้ยคงที่คืออัตราดอกเบี้ยที่จะคงตัว ไม่ปรับตัวขึ้นหรือลงตามสภาวะตลาดเงิน ข้อดีของอัตราดอกเบี้ยประเภทนี้ คือ คุณสามารถจัดสรรการผ่อนชำระได้ง่าย เพราะในแต่ละเดือนคุณจะมีภาระผ่อนเท่าเดิม และถ้าหากอัตราดอกเบี้ยในตลาดมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในระยะยาว ดอกเบี้ยประเภทนี้ก็ยังคิดอัตราเท่าเดิม

อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan)

อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นดอกเบี้ยที่ผันผวนขึ้น-ลงตามตลาดการเงิน แม้จะทำให้การจัดสรรเงินในแต่ละเดือนของคุณยากขึ้น เพราะในแต่ละเดือนคุณอาจมีภาระผ่อนไม่เท่ากัน แต่ข้อดีของอัตราดอกเบี้ยประเภทนี้คือ คุณอาจได้ประโยชน์จากการปรับลดดอกเบี้ยในหลายๆ ช่วง

เมื่อต้องเลือกประเภทอัตราดอกเบี้ย ให้คุณลองเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละประเภทและแต่ละธนาคารดู โดยแนะนำว่าควรคิดอัตราดอกเบี้ยเป็นค่าเฉลี่ย 3 ปี (เป็นจำนวนปีที่ธนาคารอนุญาตให้คุณรีไฟแนนซ์กับที่ใหม่ได้) ว่าจริงๆ แล้ว อัตราดอกเบี้ยแบบใดและของธนาคารใดให้คุณเสียดอกเบี้ยน้อยที่สุด

4. ความยาก-ง่ายในการอนุมัติ

เกณฑ์การพิจารณาเลือกธนาคารทั้ง 3 ข้อข้างต้น น่าจะช่วยให้คุณเริ่มมีธนาคารในใจที่ชัดเจนขึ้นมาบ้างแล้ว แต่ธนาคารที่แม้จะผ่านเกณฑ์ทั้งหลายเหล่านั้นแล้วก็อาจตกม้าตายได้ง่ายๆ ถ้าหากอนุมัติสินเชื่อให้ยาก ดังนั้น ความยาก-ง่ายของการอนุมัติจึงเป็นหนึ่งในเกณฑ์สำคัญที่คุณอาจใช้พิจารณา เพื่อให้การดำเนินการซื้อ-สร้างบ้านดำเนินไปได้ไม่ล่าช้า

ปัจจัยที่ส่งผลต่อความยาก-ง่ายในการอนุมัติของธนาคารโดยทั่วไป จะขึ้นอยู่กับเกณฑ์ในการพิจารณาผู้กู้ เช่น อาชีพ ฐานเงินเดือน หลักประกัน ซึ่งแสดงความน่าเชื่อถือของตัวผู้กู้ ในข้อนี้ หากธนาคารมีความมั่นคง มีเงินทุนหนา และมีความเชี่ยวชาญเรื่องสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ก็มีแนวโน้มว่าจะปล่อยสินเชื่อให้ง่ายว่า เพราะความสามารถในการรับความเสี่ยงได้สูงกว่าและประสบการณ์ในการรับมือกับปัญหาสินเชื่อ

ทั้งนี้ ระยะเวลาและความยาก-ง่ายในการอนุมัติก็มีเหตุมาจากที่ธนาคารจะช่วยคุณพิจารณาให้ละเอียดรอบคอบยิ่งขึ้นว่าวงเงินจำนวนเท่าไรที่คุณจะสามารถผ่อนได้โดยไม่ลำบาก และเอกสารทั้งส่วนบุคคล การเงิน และหลักประกัน ที่บางที่ต้องการจะค่อนข้างเยอะ ก็จะช่วยคุ้มครองคุณในกรณีต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นในระยะยาวได้ นอกจากนี้ การที่ธนาคารระบุเอกสารทั้งหมดที่ต้องการไว้อย่างชัดเจนแต่แรกจะช่วยให้คุณเตรียมตัวได้ง่ายกว่าการขอเอกสารเพิ่มเติมหลายรอบ

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยหนึ่งที่จะทำให้การดำเนินการอนุมัติรวดเร็วขึ้นก็คือตัวคุณ หากคุณเตรียมเอกสารที่ธนาคารต้องการได้ครบถ้วน และยื่นภายในเวลาที่ตกลง ก็จะช่วยลดระยะเวลาลงได้ แต่ถ้าความล่าช้าเกิดจากการบริการของธนาคารเอง คุณก็พิจารณาได้ว่าคุณควรขอสินเชื่อกับที่ใด

5. ข้อเสนอและผลประโยชน์อื่นๆ

อีกสิ่งที่คุณควรนำมาพิจารณาเลือกธนาคารเพื่อขอสินเชื่อก็คือเหล่าข้อเสนอ การอำนวยการ และประโยชน์เล็กๆ น้อยๆ จากธนาคาร เช่น ถ้าหากคุณมีบัญชีกับธนาคารที่อยากกู้อยู่แล้วก็จะช่วยให้การดำเนินงานคล่องตัวขึ้น ลดขั้นตอนในการยื่นหลักฐานกู้และการประเมินความคืบหน้างานก่อสร้างได้ หรือสำหรับบางธนาคารก็มีโครงการสินเชื่อสำหรับรีไฟแนนซ์อยู่ด้วย ซึ่งจะให้ประโยชน์แก่คุณหากต้องการย้ายที่ผ่อน

สรุป

การจะเลือกกู้ธนาคารไหนดีเป็นสิ่งที่สำคัญไม่แพ้ขั้นตอนอื่นๆ ให้การซื้อหรือสร้างบ้าน เพราะธนาคารที่มีสินเชื่อที่เหมาะสม ให้วงเงินได้ตามต้องการ อัตราดอกเบี้ยไม่สูง และเอื้ออำนวยการดำเนินการต่างๆ ให้คุณ หลักเกณฑ์ที่รวบรวมมาให้คุณทั้ง 5 ข้อนี้ น่าจะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจเลือกธนาคารขอสินเชื่อได้ง่ายและคุ้มค่ามากขึ้น

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารที่ดีที่สุดสำหรับการมีบ้าน