รีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารเดิม เรียกว่าอะไร

ช่วงนี้หลายคนอาจมีภาระมากมายที่ต้องรับผิดชอบ ซึ่งการผ่อนซื้อบ้านก็นับเป็นภาระชึ้นหนึ่งที่ค่อนข้างหนัก ด้วยวงเงินก้อนโตที่ต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะผ่อนหมด แถมระหว่างการผ่อนบ้านก็ใช่ว่าการเงินจะคงที่เสมอไป ฉะนั้น การรีไฟแนนซ์บ้านจึงเป็นตัวช่วยที่จะทำให้หนี้ก้อนโตนี้หมดเร็วขึ้น และช่วยยืดเวลาการผ่อนบ้านออกไปได้อีกหน่อย 

แต่ก็ยังมีอีกหลายคนที่อาจจะไม่รู้แน่ชัด และเกิดคำถามมากมายว่า "การรีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร, รีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงินได้ไหม, ควรจะรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิมหรือเปล่า รวมถึงเราจะสามารถรีไฟแนนซ์บ้านก่อน 3 ปีได้ไหม"  ซึ่งวันนี้ ESTO เองก็พร้อมจะหาคำตอบไปด้วยกัน...

1. รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร?

ความจริงแล้วคำว่า "รีไฟแนนซ์" ไม่ได้ใช้กับบ้านเพียงอย่างเดียว แต่เรายังสามารถรีไฟแนนซ์สิ่งที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางชนิดได้ด้วย ซึ่งการรีไฟแนนซ์บ้านกำลังเป็นที่นิยมมากในปัจจุบันนี้ เนื่องจากเป็นการกู้ยืมเงินจากบรรดาสถาบันการเงินทั้งหลาย ไม่ว่าจะเป็นสถาบันการเงินเดิมที่กำลังผ่อนชำระบ้านอยู่ หรือจะเป็นสถาบันการเงินแห่งใหม่ที่น่าสนใจกว่าก็ได้เช่นกัน โดยนำกู้เงินก้อนใหม่ไปใช้หนี้เงินกู้ก้อนเก่า เพื่อเป็นการยืดระยะเวลาในการผ่อนชำระให้ยาวออกไป หรือแง่หนึ่งก็เป็นการลดดอกเบี้ยในการผ่อนบ้านให้ลดน้อยลง ช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถผ่อนบ้านได้สบายขึ้นนั่นเอง  

2. รีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงินกู้ได้ไหม?

หลายคนอาจคิดว่า... การรีไฟแนนซ์บ้านจะต้องย้ายไปกู้ธนาคารใหม่เท่านั้น แต่ความจริงแล้ว "เรายังสามารถเพิ่มวงเงินกู้ได้" โดยใช้ส่วนต่างของราคาบ้านกับยอดหนี้คงเหลือ ซึ่งจะทำให้เราได้วงเงินสินเชื่ออเนกประสงค์ออกมาถึงหลักล้านเลย

และโดยปกติแล้ว หากเราผ่อนบ้านไปสักช่วงระยะหนึ่ง ยอดหนี้ของเราก็จะลดลงในขณะที่ราคาบ้านจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งตามธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน สมมติว่า... ถ้าปัจจุบันราคาประเมินอยู่ที่ 5 ล้าน ก็แสดงว่าเราจะสามารถกู้เงินได้สูงสุด 4.5 ล้านบาท สรุปคือ "เราจะสามารถรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงินกู้ได้ถึง 90% ของราคาประเมินเลยทีเดียว"

3. รีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิมดีไหม?

สำหรับคนที่กำลังจะรีไฟแนนซ์บ้าน อาจเกิดข้อสงสัยว่า "เราจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารอื่นด้วยเหรอ หากต้องการรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิมจะแตกต่างกันอย่างไร"

• ต้องบอกก่อนว่า... การรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิมนั้นสามารถทำได้ ในกรณีที่เราเป็นลูกหนี้ชั้นดี คือ ผ่อนชำระตรงเวลาทุกงวด ไม่ล่าช้า ไม่เคยผิดนัดชำระเลย ซึ่งอาจจะมีกฎเล็ก ๆ น้อย ๆ เช่น จะต้องมีระยะการผ่อนบ้านมาแล้วเป็นระยะเวลา 3 ปีขึ้นไป หรือตามเงื่อนไขที่ธนาคารนั้นกำหนดไว้ (ส่วนใหญ่ 3 ปี)

พอถึงช่วงเวลานั้น เราค่อยมานั่งตัดสินใจทีหลังว่าจะรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม หรือธนาคารใหม่ก็ยังไม่สาย เพราะตลอดระยะเวลา 3 ปีในการผ่อนบ้านก็อาจจะมีโปรโมชันดี ๆ จากหลายธนาคารมาเป็นตัวเลือกในกาตัดสินใจของเราก็ได้

• ส่วนรีไฟแนนซ์ธนาคารเดิม จะมีจุดดีตรงที่ 'ขั้นตอนการดำเนินงานด้านเอกสาร' ที่ไม่ยุ่งยากและไม่เสียเวลา เนื่องจากทางธนาคารจะมีเอกสารของเราอยู่แล้ว นอกจากนี้ ค่าดำเนินก็ยังไม่สูงเท่ากับการรีไฟแนนซ์ธนาคารใหม่ ขณะที่การคิดดอกเบี้ยอาจจะเท่า ๆ กัน ฉะนั้นก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้านจึงควรคิดและตรวจสอบให้ดีเสียก่อน

4. รีไฟแนนซ์บ้านก่อน 3 ปีได้ไหม?

แน่นอนว่า "การรีไฟแนนซ์บ้านก่อน 3 ปีสามารถทำได้" แต่เราอาจจะต้องเสียค่าปรับให้กับธนาคารเจ้าหนี้รายเดิมตามเงื่อนไขที่ระบุเอาไว้ในสัญญา โดยแต่ละธนาคารจะมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันไป

ซึ่งความจริงแล้ว แทบจะทุกธนาคารมักมีช่วงโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรก และมีดอกเบี้ยสูงขึ้นในช่วงปีที่ 2 - 3 โดยจะระบุไว้ในสัญญาว่า... คุณไม่สามารถรีไฟแนนซ์บ้านได้หากชำระค่างวดไม่ถึง 3 ปี และหากคุณทำการรีไฟแนนซ์บ้านก่อน 3 ปีจะต้องจ่ายค่าปรับให้แก่ธนาคาร (แต่ละธนาคารจะระบุไว้ต่างกัน) หรือบางธนาคารอาจกำหนดระยะเวลานานกว่านั้นเป็น 5 – 7 ปี เราจึงแนะนำว่า...ควรรอให้ครบ 3 ปีก่อนค่อยรีไฟแนนซ์บ้านจะดีกว่า 

ซึ่งวันนี้ ESTO ก็ได้นำข้อสงสัยเบื้องต้นเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์บ้าน อาทิ การรีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร. รีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มวงเงินกู้ได้ไหม, รีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิมได้หรือเปล่า และเราจะสามารถรีไฟแนนซ์บ้านก่อน 3 ปีได้ไหม มาอยู่ในบทความนี้แล้ว หวังว่าจะช่วยคลายข้อสงสัยคร่าว ๆ ให้กับผู้ที่กำลังสนใจอยากจะรีไฟแนนซ์บ้านได้

เรื่องราวต่อจากนี้จะเป็นอย่างไร...?

รีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารเดิม หรือรีไฟแนนซ์ไปที่ใหม่ ควรเลือกแบบไหนกันแน่ สำหรับใครที่อยาก ลดดอกเบี้ยบ้าน ให้คุ้มที่สุด การเปรียบเทียบว่า “วิธีแบบไหนเหมาะกับคุณ” ถือว่าจำเป็นมาก

เนื่องจากดอกเบี้ยบ้านเกือบทุกเจ้าจะมีดอกเบี้ยต่ำแค่ประมาณ สามปีแรก หลังจากนั้นดอกเบี้ยก็จะสูงขึ้นเกือบ 2 เท่า (ขึ้นอยู่กับ MRR ตอนนั้น) ซึ่งหากคุณจ่ายดอกเบี้ยไปเรื่อยๆ โดยไม่ทำอะไรเลย ก็มีโอกาสที่จะเสียดอกเบี้ยเป็นแสนฟรีๆ

รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิม (retention)

เวลาเข้าไปเจรจาขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม หลายคนมักจะเรียกวิธีการนี้ว่า “รีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม” ซึ่งจริงๆแล้ววิธีการนี้ ไม่ใช่การรีไฟแนนซ์นะครับ แต่มันเรียกว่า รีเทนชั่น (retention)

สำหรับการ retention ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดีในการลดดอกเบี้ย ที่เหมาะสำหรับลูกหนี้ที่มี ประวัติชำระหนี้ดี มาตลอด (ตรงเวลาทุกงวดไม่มีเบี้ยว) แต่ยังไงก็ต้องลองถามก่อนนะครับ เพราะบางธนาคารไม่มีนโยบายลดดอกเบี้ย

โดยรีเทนชั่นจะมีขั้นตอนการดำเนินงานที่ไม่ยุ่งยาก และค่าใช้จ่ายในการดำเนินการไม่สูงมาก ส่วนระยะเวลาที่สามารถเข้าไปขอ retention ได้ จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร ซึ่งส่วนใหญ่คือจะต้องผ่อนมาแล้วเกิน 3 ปี

รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารใหม่

คงเคยได้ยินกันอยู่บ่อยๆ ใช่ไหมครับว่า “ต้องรีไฟแนนซ์ทุกๆ 3 ปี” สาเหตุที่ต้อง รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารใหม่ทุกๆ 3 ปี ก็เพราะจะทำให้ ดอกเบี้ยต่ำอยู่เสมอ เหมือนผ่อนช่วงแรกๆ

เพราะโดยปกติแล้วธนาคารมักจะมี โปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ 3 ปีแรก มาแข่งกันอยู่แล้ว เพื่อดึงดูดให้ลูกค้าย้ายมากู้สินเชื่อกับธนาคารใหม่ ทำให้ลูกหนี้อย่างเราได้ประโยชน์ไปเต็มๆ

ซึ่งการรีไฟแนนซ์ไปกู้ธนาคารใหม่ จะทำให้คุณประหยัดดอกเบี้ยไปได้ หลักแสนถึงหลักล้าน เลยทีเดียว แต่แน่นอนว่าการเปลี่ยนสินเชื่อไปธนาคารใหม่นั้น ก็มักจะมีขั้นตอนยุ่งยาก และมีค่าใช่จ่ายพอสมควร

• 5 ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้าน

ควรเลือก ‘ลดดอกเบี้ย’ แบบไหนดี?

การ retention และการรีไฟแนนซ์บ้านนั้นมีจุดเด่นที่ต่างกัน เราควรเลือกใช้ให้เหมาะสม ซึ่งก่อนเลือกลดดอกเบี้ยทุกครั้ง จะต้องพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ด้วย

1.ค่าใช้จ่ายดำเนินการ

Retention กับธนาคารเดิม จะมีค่าธรรมเนียมอยู่ที่ประมาณ 1-2 % จากยอดกู้เดิม เช่น กู้มาเริ่มต้น 2 ล้านอาจเสียค่าธรรมเนียมรีเทนชั่นประมาณ 10,000 – 20,000 บาท

ส่วนรีไฟแนนซ์บ้าน มีค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อ 0-1 % ของวงเงินกู้ใหม่, ค่าจดจำนอง 1% ของราคาประเมิน, ค่าประเมิน 2,000 – 3,000 บาท, ค่าประกันอัคคีภัยประมาณ 2,000 บาท และค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้

เช่น ยอดหนี้คงเหลือ 2 ล้าน ราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท รีไฟแนนซ์จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 10,000 – 40,000 บาท เนื่องจากบางเจ้าอาจมี โปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ ฟรีค่าจดจำนอง ฟรีค่าประเมิน หรือฟรีค่าประกันอัคคีภัย

2.ยอดหนี้คงเหลือ

เนื่องจากดอกเบี้ยบ้านจะคิดจากยอดหนี้คงเหลือ กรณียอดหนี้เหลือน้อยแล้ว ก็อาจไม่ต้องขอลดอัตราดอกเบี้ย หรือรีไฟแนนซ์บ้าน เนื่องจากดอกเบี้ยที่ประหยัดไปอาจไม่คุ้มกับค่าใช้จ่ายดำเนินการที่ต้องเสีย

3.อัตราดอกเบี้ย

สำหรับการ retention ดอกเบี้ยจะลดค่อนข้างน้อย ซึ่งส่วนใหญ่จะลดอยู่ที่ประมาณ 1-2% แต่รีไฟแนนซ์จะลดดอกเบี้ยถึง 3-4% กรณียอดหนี้คงเหลือน้อยๆ ดอกเบี้ยที่ประหยัดอาจไม่ต่างกันมาก

แต่ถ้ายอดหนี้หลักล้านขึ้นไป ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้จะ ต่างกันเป็นแสน เลยครับ พี่โอกาสแนะนำว่า ช่วงแรกๆที่ยอดหนี้มากกว่าล้านให้ “รีไฟแนนซ์ทุกๆ 3 ปี” แต่เมื่อผ่อนจนยอดหนี้เหลือหลักแสนแล้ว แนะนำให้ลองขอ retention ดูครับ

เพราะช่วงแรกยอดกู้เดิม กับราคาประเมินจะพอๆกัน ทำให้ค่าใช้จ่ายรีเทนชั่น กับรีไฟแนนซ์ใกล้เคียงกัน “รีไฟแนนซ์เลยคุ้มกว่า” แต่เมื่อผ่อนไปจนราคาประเมินสูงกว่ายอดหนี้มากๆ แล้ว การรีไฟแนนซ์ก็อาจไม่ค่อยคุ้มเท่าไหร่

สรุป

ไม่ว่าจะรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม หรือธนาคารใหม่ ก็ประหยัดดอกเบี้ยทั้งนั้น แต่อาจจะประหยัดไม่เท่ากัน ช่วงแรกๆรีไฟแนนซ์จะประหยัดกว่าเยอะมาก แต่ช่วงหลังๆที่ยอดหนี้เหลือน้อย รีเทนชั่นอาจคุ้มกว่า

ยังไงก็ลองไปคำนวณค่าใช้จ่ายแต่ละแบบกันดูนะครับ เพราะยอดหนี้กับดอกเบี้ยบ้านแต่ละคนไม่เหมือนกัน และอย่าลืมเปรียบเทียบโปรโมชั่นกันให้ดี เพราะจะทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ไปได้เยอะ