ขั้น ตอน การซื้อบ้านพร้อม ที่ดิน

HIGHLIGHTS

• การกู้ซื้อที่ดินสร้างบ้านทำได้  แต่จะมีความยุ่งยากมากกว่ากู้ซื้อบ้านปกติ

• การพิจารณาวงเงินกู้จะเข้มงวดขึ้น และอัตราดอกเบี้ยของธนาคารก็จะสูงขึ้นด้วย

หลายคนฝันอยากมีบ้าน และอีกหลายคนที่ฝันอยากมีบ้านเดี่ยวเป็นส่วนตัวโดยไม่ต้องการอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร แต่ติดที่ว่าไม่มีที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองที่เหมาะสมพอจะนำมาปลูกสร้างบ้าน เกิดเป็นคำถามว่า ถ้าหากจะขอกู้ซื้อที่ดินมาเพื่อปลูกสร้างบ้านได้หรือไม่

คำตอบคือ “ทำได้” แต่ขั้นตอนและการพิจารณาจะมีความซับซ้อนมากขึ้นจากการซื้อบ้านในโครงการจัดสรร โดยธนาคารจะให้กู้ในรูปแบบสินเชื่อบ้านเช่นกัน แต่เป็นกลุ่มที่เรียกว่า “กู้ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้าน”

มาดูก่อนว่า นอกจากเอกสารยืนยันตัวตนและรายได้ตามปกติเมื่อจะกู้บ้าน เช่น สำเนาบัตรประชาชน สลิปเงินเดือน บัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน ฯลฯ แล้ว หากจะกู้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้าน ธนาคารจะต้องการหลักฐานและเอกสารต่าง ๆ จากผู้กู้ ดังนี้

1. สำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และหลักฐานการจ่ายเงินดาวน์ (ถ้ามี)
2. สำเนาโฉนดที่ดิน และแผนที่ตั้งที่ดินโดยสังเขป (ถ้ามี)
3. สำเนาสัญญาจ้างปลูกสร้างบ้าน
4. แบบบ้านที่จะปลูกสร้าง พร้อมรายการวัสดุ และค่าจ้างที่ผู้รับเหมาประเมิน
5. ใบอนุญาตก่อสร้าง

นั่นหมายความว่า เมื่อเราต้องการจะกู้ซื้อบ้านมาปลูกสร้างเองแล้ว ควรจะต้องมีเงินเก็บจำนวนหนึ่งเตรียมไว้ เพราะการซื้อที่ดินโดยมากแล้วผู้ขายจะให้เราวางมัดจำไว้ก่อน และอาจจะเก็บเงินดาวน์อีกด้วย เราจึงจะได้มาซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสำหรับยื่นกู้กับธนาคาร

ด้านโฉนดที่ดิน ธนาคารจะมีการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งธนาคารจะให้กู้วงเงินเท่าใดจะขึ้นอยู่กับการตีราคาที่ดินของธนาคารเอง ทั้งนี้ หลักการโดยกว้างคือที่ดินนั้นจะต้องมีสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า ประปา เข้าถึงอย่างครบถ้วนแล้ว และไม่เป็นที่ดินตาบอด มิฉะนั้นธนาคารจะไม่อนุมัติเงินกู้

ในข้อต่อ ๆ มาซึ่งเกี่ยวกับการปลูกสร้างบ้าน คือ สัญญาจ้างปลูกสร้างบ้าน, แบบบ้านพร้อมรายการวัสดุและค่าจ้างปลูกสร้าง, ใบอนุญาตก่อสร้าง นั่นคือ หลังจากเรามีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว ขั้นต่อไปคือการจ้างผู้รับเหมาให้ออกแบบบ้านและขอใบอนุญาตก่อสร้างให้เรียบร้อย ซึ่งส่วนนี้ก็จะต้องมีเงินเก็บไว้เป็นค่าดำเนินการก่อนเช่นกัน รวมถึงควรศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนสร้างบ้าน

ทั้งนี้ ต้องศึกษาเงื่อนไขธนาคารที่ต้องการกู้สินเชื่อให้ดี เพราะบางธนาคารจะระบุชัดเจนว่าต้องว่าจ้างผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือในสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านเท่านั้น

ธนาคารจะให้กู้เท่าไหร่?

เมื่อรวบรวมหลักฐานและเอกสารต่าง ๆ ครบถ้วนก็สามารถนำไปยื่นกู้ธนาคารได้ โดยมีสถาบันการเงินหลายแห่งที่พร้อมให้กู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน เช่น ธนาคารกรุงไทย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ธนาคารกสิกรไทย เป็นต้น

โดยส่วนมากแล้วธนาคารจะให้กู้ในวงเงินไม่เกิน 90% ของราคาประเมินที่ดิน+ค่าจ้างรับเหมาก่อสร้าง เช่น ราคาประเมินที่ดิน 5 ล้านบาท ค่าจ้างรับเหมาก่อสร้าง 3 ล้านบาท รวมเป็น 8 ล้านบาท ดังนั้นวงเงินสูงสุดที่แบงก์จะให้กู้คือ 7.2 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม วงเงินที่ได้ย่อมขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ส่วนหนึ่งมาจากความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอกู้สินเชื่อเอง ซึ่งธนาคารมักจะกำหนดอัตรา DSR (Debt Service Ratio) ไว้ที่ 30-40% หมายถึง ผู้กู้จะรับภาระหนี้ได้ไม่เกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือน เช่น 30% ของฐานรายได้ 50,000 บาทต่อเดือน เท่ากับมีภาระหนี้ได้ 15,000 บาทต่อเดือน วงเงินที่ได้ก็จะให้ได้ไม่เกินความสามารถชำระหนี้ของเรา

อีกส่วนคือ เมื่อกู้ซื้อที่ดิน ธนาคารจะประเมินหลักทรัพย์ที่ดินว่ามีความคุ้มค่าต่อความเสี่ยงของธนาคารในการปล่อยกู้แค่ไหน บางครั้งธนาคารจะแยกส่วนการประเมินวงเงินระหว่าง “วงเงินค่าที่ดิน” กับ “วงเงินค่ารับเหมาก่อสร้างบ้าน” โดยที่ดินถือเป็นทรัพย์ที่ขายทอดตลาดได้ยากหากเกิดเป็นหนี้เสีย ทำให้วงเงินที่ได้รับอาจอยู่ที่ 50-80% ของราคาประเมินที่ดิน ในขณะที่วงเงินค่ารับเหมาก่อสร้างมักจะอยู่ที่ 80-100% ของราคาค่าจ้าง

ยกตัวอย่างเดิม คือ ราคาประเมินที่ดิน 5 ล้านบาท สมมติธนาคารอนุมัติปล่อยกู้เพียง 50% ของราคาประเมิน ส่วนค่าจ้างรับเหมาก่อสร้าง 3 ล้านบาท ธนาคารอนุมัติให้เต็ม 100% นั่นหมายความว่า วงเงินทั้งหมดที่ได้รับคือ 5.5 ล้านบาทเท่านั้นจากค่าใช้จ่ายทั้งหมด 8 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 70% ของค่าใช้จ่ายรวม ดังนั้น เราจะต้องมีเงินสดอีก 2.5 ล้านบาทสำหรับชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือเอง

ดอกเบี้ยจะเท่ากับซื้อบ้านในโครงการจัดสรรหรือไม่?

ข้อมูลในส่วนนี้แต่ละธนาคารมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยต่างกัน ยกตัวอย่างเช่น ธนาคารกรุงศรีอยุธยา (กันยายน 2562) มีสินเชื่อบ้านกรุงศรี เพื่อปลูกสร้างบ้าน (ผ่านบริษัทตัวแทนที่ธนาคารสนับสนุน) วงเงินกู้สูงสุด 100% ของค่าจ้างตามสัญญาปลูกสร้าง วงเงินกู้แบ่งเป็น

1. ตั้งแต่ 1 ล้านบาท แต่ไม่ถึง 3 ล้านบาท
2. ตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป

มีทางเลือกในการผ่อนหลายแบบ เช่น วงเงินกู้ตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป ทางเลือกที่ 1 อัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา MRR-3.00% ต่อปี เฉลี่ย 3 ปี 3.95%

ส่วนบ้านใหม่หรือบ้านมือสอง มีสินเชื่อบ้านกรุงศรี เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย วงเงินกู้สูงสุดอยู่ที่ 90% ของราคาประเมิน (85% ของราคาประเมินสำหรับห้องชุดพักอาศัย) วงเงินกู้แบ่งเป็น

1. ตั้งแต่ 1 ล้านบาท แต่ไม่ถึง 5 ล้านบาท
2. ตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป

มีทางเลือกในการผ่อนหลายแบบ เช่น วงเงินกู้ตั้งแต่ 1 ล้านบาท แต่ไม่ถึง 5 ล้านบาท ทางเลือกที่ 1 อัตราดอกเบี้ย ปีที่ 1 MRR-3.35% ปีที่ 2 MRR-2.25% ปีที่ 3 เป็นต้นไป MRR-1.10% อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี 4.72%

สรุปได้ว่า การกู้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านจะมีความซับซ้อนในการทำสัญญาซื้อที่ดินและว่าจ้างออกแบบบ้าน การพิจารณาวงเงินและอัตราดอกเบี้ยของธนาคารก็จะมีความเข้มงวดสูงขึ้น ทำให้ผู้มีฝันอยากซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้านต้องเก็บหอมรอมริบเงินสดไว้พอประมาณก่อนยื่นกู้และมีฐานรายได้ที่มั่นคง