ครอบครองปรปักษ์ ที่ดิน ห้ามโอน

ข้อกำหนดห้ามโอนที่ดินภายใน 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดินนั้น มีความมุ่งหมายเพื่อจะควบคุมมิให้มีการเปลี่ยนแปลงจากผู้รับโฉนดที่ดินไปเป็นของบุคคลอื่นจนกว่าจะพ้นระยะเวลาห้ามโอน เว้นแต่ เป็นการตกทอดทางมรดก หรือเป็นการโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์
หากมีการซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอน ที่ไม่อยู่ในข้อยกเว้นตามกฎหมายที่สามารถโอนให้แก่กันได้ จะมีผลทำให้การโอนที่ดินดังกล่าวตกเป็นโมฆะ แต่ผู้ซื้อที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนอาจจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวมาโดยระยะเวลาในการครอบครองที่ดินดังกล่าว

คำพิพากษาฎีกาที่ 6157/2558

ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 529 ซึ่งทางราชการออกให้แก่ ท. โดยมีข้อบังคับห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บทกฎหมายดังกล่าวมุ่งหมายที่จะควบคุมมิให้มีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์จากผู้รับโฉนดที่ดินไปเป็นของบุคคลอื่นไปจนกว่าจะพ้นระยะเวลาห้ามโอน เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือเป็นการโอนในกรณีอื่นตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า จำเลยจึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในระหว่างระยะเวลาที่กฎหมายยังควบคุมกรรมสิทธิ์ให้มีผลกระทบถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดินและไม่อาจนำระยะเวลาก่อนวันที่พ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายมาเป็นระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ได้

การที่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 กับจำเลยพากันไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจ เป็นเรื่องที่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 ประสงค์จะให้เจ้าพนักงานตำรวจดำเนินการให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทเลยทีเดียว หาใช่เป็นการโต้เถียงสิทธิกันเองโดยปกติธรรมดาไม่ การที่จำเลยยังคงครอบครองที่ดินพิพาทต่อมา จึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบ เมื่อรวมระยะเวลานับแต่วันที่ 12 สิงหาคม 2531 ซึ่งเป็นวันที่พ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ถึงวันที่ 30 มีนาคม 2541 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 กับจำเลยพากันไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยจึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

โจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 529 ตำบลสังขะ อำเภอสังขะ จังหวัดสุรินทร์ ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท หากจำเลยไม่ยอมรื้อถอน ให้โจทก์ทั้งสามเป็นผู้รื้อถอนโดยให้จำเลยออกเงินค่าใช้จ่าย ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินพิพาท

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้พิพากษาว่า ที่ดินพิพาทเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ เป็นของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ ให้โจทก์ทั้งสามแก้ไขจำนวนเนื้อที่ในโฉนดที่ดินให้ถูกต้อง หากโจทก์ทั้งสามไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ทั้งสาม

โจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามเดือนละ 200 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 21 มิถุนายน 2542) จนกว่าจำเลยจะส่งมอบและออกไปจากที่ดิน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,200 บาท คำขออื่นให้ยก สำหรับฟ้องแย้งของจำเลยให้ยก

จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุอันควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้

ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมเกี่ยวกับฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นและค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้ข้อเท็จจริงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 รับฟังมาว่า ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 529 ตำบลสังขะ (ปัจจุบันตำบลบ้านชบ) อำเภอสังขะ จังหวัดสุรินทร์ ซึ่งทางราชการออกให้แก่นางมะนาว โดยระบุไว้ในโฉนดที่ดินว่า "ห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นับแต่วันที่ 11 สิงหาคม 2521" นางมะนาวขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายเทา เมื่อปี 2532 และนายเทาขายต่อให้แก่โจทก์ทั้งสามเมื่อวันที่ 30 มีนาคม 2536 จำเลยปลูกกระท่อมพักอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ทั้งสามซื้อที่ดินจากนายเทา ต่อมาวันที่ 30 มีนาคม 2541 โจทก์ที่ 2 และที่ 3 กับจำเลยไปพบเจ้าพนักงานตำรวจที่สถานีตำรวจภูธรอำเภอสังขะ โดยโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ประสงค์จะให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาท แต่จำเลยโต้แย้งว่าได้ครอบครองที่ดินพิพาทมาตั้งแต่ปี 2526 อ้างว่านายมรกตซื้อที่ดินพิพาทจากนางมะนาวแล้วมอบให้จำเลยเข้าครอบครองเป็นที่พักอาศัย ตามสำเนารายงานประจำวันรับแจ้งเป็นหลักฐาน

ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า จำเลยจะนำระยะเวลาก่อนวันที่พ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายมาเป็นระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่ และการที่จำเลยโต้แย้งสิทธิกับโจทก์ทั้งสามจนมีการแจ้งความลงบันทึกประจำวันที่สถานีตำรวจภูธรอำเภอสังขะจะถือได้หรือไม่ว่าจำเลยยังคงครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบ เห็นว่า ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 529 ซึ่งทางราชการออกให้แก่นางมะนาวโดยมีข้อบังคับห้ามโอนภายใน 10 ปี โดยอาศัยอำนาจตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บทกฎหมายดังกล่าวมุ่งหมายที่จะควบคุมมิให้มีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์จากผู้รับโฉนดที่ดินไปเป็นของบุคคลอื่นจนกว่าจะพ้นระยะเวลาห้ามโอน เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือเป็นการโอนในกรณีอื่นตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า ดังนั้น จำเลยจึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ในระหว่างระยะเวลาที่กฎหมายยังควบคุมกรรมสิทธิ์ให้มีผลกระทบถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และไม่อาจนำระยะเวลาก่อนวันที่พ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายมาเป็นระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ได้

ส่วนในเรื่องการโต้แย้งสิทธิในความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ทั้งสามจนมีการแจ้งความลงบันทึกประจำวันที่สถานีตำรวจภูธรอำเภอสังขะนั้น เห็นว่า การที่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 กับจำเลยพากันไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจ เป็นเรื่องที่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 ประสงค์จะให้เจ้าพนักงานตำรวจดำเนินการให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทเลยทีเดียว หาใช่เป็นการโต้แย้งสิทธิกันเองโดยปกติธรรมดาไม่ การที่จำเลยยังคงครอบครองที่ดินพิพาทต่อมา จึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบ เมื่อรวมระยะเวลานับแต่วันที่ 12 สิงหาคม 2531 ซึ่งเป็นวันที่พ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ถึงวันที่ 30 มีนาคม 2541 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 กับจำเลยพากันไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจที่สถานีตำรวจภูธรอำเภอสังขะยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยจึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

ที่ดินมรดกครอบครองปรปักษ์ได้ไหม

ที่ดินประเภทใดถูกครอบครองปรปักษ์ได้

การครอบครองปรปักษ์ที่ดินผู้อื่นกี่ปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์

ที่สปกครอบครองปรปักษ์ได้ไหม