วิธี การ ผ่อน บ้าน กับ ธนาคาร

“หนี้บ้าน 30 ปี” เป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่ผ่อนกันอย่างยาวนาน ทำยังไงนะเราถึงจะปลดหนี้ได้ไวขึ้น จะได้มีเงินไปทำอย่างอื่นได้ซะที แล้วรู้ไหมคะ? ว่าหากเราตัดสินใจผ่อนกับธนาคารถึง 30 ปี จริงๆ นะ ราคาบ้านหลังนั้นที่คุณซื้อมันเกือบจะเท่านึงเลยทีเดียว จากที่ซื้อบ้าน 5 ล้านบาท ลองบวกดอกเบี้ยดูสิคะ ราคามันเกือบเป็น 10 ล้านบาท เลยนะ วันนี้เรารวม “เทคนิค โปะบ้าน 3 วิธี” ง่ายๆ ที่ถ้าทำทั้ง 3 วิธีนี้แล้วรับประกันได้เลยว่า เราจะหมดภาระหนี้กับธนาคารเร็วขึ้น ความฝันที่จะผ่อนธนาคารจาก 30 ปี ให้เหลือ 15 ปี อยู่ไม่ไกลแล้วค่ะ

มาดู 3 วิธีที่จะช่วยให้ทุกคนหมดภาระนี้บ้านได้เร็วขึ้นกันเลยค่ะ

1. โปะเงินต้น คือ การจ่ายค่าผ่อนบ้านให้มากขึ้นในทุกๆ เดือน หรือจะจ่ายปีละ 1-2 ครั้งในช่วงโบนัสออกก็ได้ เช่น หากธนาคารกำหนดให้ผ่อนเดือนละ 20,000 บาท เราก็โปะเพิ่มลงไป 10-50% เอาตามที่เราจ่ายไหวนะคะ จากที่ลองคำนวณดูหากเราโปะเพิ่มทุกๆ เดือน เดือนละ 50% ถ้าจากเดิมเคยผ่อน 20,000 บาทก็เพิ่มเป็น 30,000 บาท จะสามารถลดเวลาผ่อนบ้านได้ครึ่งนึงเลยทีเดียว
2. Refinance or Retention วิธีนี้จะช่วยลดอัตราดอกเบี้ยให้กับเราได้ ส่วนใหญ่แล้วเรามักจะได้อัตราดอกเบี้ยต่ำๆ แค่ในช่วง 3 ปีแรก หลังจากนั้นจะสูงขึ้นมากทีเดียว การขอ Refinance กับธนาคารใหม่ ก็คือการเปลี่ยนเจ้าหนี้นั่นแหละ ซึ่งเจ้าหนี้รายใหม่ก็มักจะเสนออัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเจ้าเดิม เพื่อให้เราย้ายไปเป็นลูกหนี้เค้าค่ะ หรืออีกวิธีคือการ Retention กับธนาคารเดิม ก็ไม่ต้องเปลี่ยนเจ้าหนี้ เพียงแต่ยื่นเรื่องขอลดดอกเบี้ยเท่านั้น
3. จ่ายหนี้ให้ตรงเวลา เพื่อให้เราไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มอีกและเป็นเรื่องของการรักษาเครดิตให้กับตัวเราเอง เมื่อถึงเวลาที่เราต้องการ Refinance หรือ Retention ธนาคารก็จะดูประวัติการจ่ายเงินของเราด้วย หากเป็นลูกหนี้ที่ดี เรามีโอกาสต่อรองได้สูงนะคะ ถ้าจ่ายตรงเวลาตลอดไม่ว่าธนาคารเดิมหรือธนาคารใหม่ก็จะยินดีต้อนรับค่ะ

1. โปะเงินต้น

เนื่องจากการผ่อนบ้านเป็นการ “ผ่อนแบบลดต้นลดดอก”การโปะจึงเป็นวิธีที่จะช่วยให้เราสามารถลดเงินต้นได้มากที่สุดและเมื่อเงินต้นลด ดอกเบี้ยที่จะตามมาก็ลดลงไปด้วยเช่นกัน หรือพูดง่ายๆ ว่ายิ่งผ่อนมากเท่าไหร่จึงยิ่งหมดไวเท่านั้น และถ้าเรายิ่งผ่อนในช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยถูกด้วยนะ เงินที่เราจ่ายไปก็จะไปช่วยลดเงินต้นได้มากขึ้นค่ะ

สำหรับมือใหม่ที่สงสัยว่า “ผ่อนแบบลดต้นลดดอก” เป็นอย่างไร ไปดูตัวอย่างของคุณเฮเคียวกันเลยค่ะ

• งวดที่ 1 : จากยอดกู้ 5 ล้านบาท คุณเฮเคียวผ่อนงวดแรกมา 26,350 บาท เงินก้อนนี้จะถูกแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกเลยจะไปหักดอกเบี้ยก่อนจำนวน 12,329 บาท และส่วนที่เหลือจึงไปหักเงินต้น 14,021 บาท ทำให้เหลือเงินต้นที่คุณเฮเคียวกู้กับธนาคารอยู่ที่ 4,985,979 บาท
• งวดที่ 2 : ยอดกู้จะเหลือ 4,985,979 บาทแล้ว เมื่อคุณเฮเคียวผ่อนงวดที่ 2 มา 26,350 บาท ก็จะไปตัดดอกเบี้ย 12,294 บาท (สังเกตดูว่าดอกเบี้ยจะลดลงตามยอดเงินกู้ที่เหลือนะคะ) และไปตัดเงินต้น 14,056 บาท คุณเฮเคียวก็จะมียอดกู้คงเหลือกับธนาคารอยู่ที่ 4,971,923 บาท
• งวดที่ 3 : จะมียอดกู้เหลือ 4,971,923 บาท ดอกเบี้ยที่ถูกหักเหลือ 12,260 บาท ก็ลดลงตามเงินต้นไปด้วย และสังเกตดูว่าเงินผ่อนของคุณเฮเคียวที่ไปตัดเงินต้น 14,090 บาท ก็จะเพิ่มขึ้นทุกงวดๆ ทำให้ยิ่งจ่ายมากยิ่งตัดเงินต้นได้มาก ภาระหนี้ก็จะยิ่งหมดไวขึ้นค่ะ

เรามาลองคิดกันเล่นๆ ดีกว่าว่า ถ้าเราผ่อนบ้านโดยไม่โปะเลย เงินที่เราต้องจ่ายไปกับค่าบ้านทั้งหมดจะเป็นราคาเท่าไหร่

คำนวณให้ดูว่าถ้าจ่ายตามแผนปกติของธนาคารที่ 30 ปี คุณเฮเคียวจะต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านไปทั้งหมด เท่ากับ 9,467,673 บาท ประมาณเท่านึงของราคาบ้านเลยนะคะ เราจึงแนะนำว่าหากใครอยากผ่อนบ้านให้หมดเร็วๆ เนี่ย ก็ใช้วิธีโปะช่วยได้นะคะ แล้วโปะกี่ % จะช่วยลดภาระได้เท่าไหร่บ้าง เราคำนวณมาให้แล้ว ไปดูกันเลยค่ะ

เราลองคำนวณการโปะเพิ่มออกมาให้ดูตั้งแต่ 10% – 50% นะคะ จากแบบผ่อนปกติ ถ้าไม่โปะเลย จะใช้เวลาผ่อน 30 ปี ต้องจ่ายเงินทั้งหมด 9,467,673 บาท

• โปะเพิ่ม 10% (2,635 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 24 ปี 3 เดือน ประหยัดไป 1,058,737 บาท
• โปะเพิ่ม 20% (5,270 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 20 ปี 5 เดือน ประหยัดไป 1,720,773 บาท
• โปะเพิ่ม 30% (7,905 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 18 ปี 1 เดือน ประหยัดไป 2,152,332 บาท
• โปะเพิ่ม 40% (10,540 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 16 ปี 1 เดือน ประหยัดไป 2,477,821 บาท
• โปะเพิ่ม 50% (13,175 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 14 ปี 6 เดือน ประหยัดไป 2,727,194 บาท

2. Retention or Refinance

วิธี Retention และ Refinance มีเป้าหมายเพื่อลดดอกเบี้ยในการผ่อนบ้านเหมือนกัน จะต่างกันแค่ Retention เป็นการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้เราปัจจุบัน ส่วน Refinance เป็นการขอย้ายไปผ่อนกับธนาคารอื่นที่ให้อัตราดอกเบี้ยถูกกว่าธนาคารเดิมของเรา ซึ่งทั้ง 2 แบบก็มีข้อดีข้อเสีย ดังนี้

• Retention

• ข้อดี คือ ไม่เสียค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ใหม่ และไม่ต้องไปเสียเวลายื่นเรื่องกับธนาคารใหม่ เพราะเราขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมเลย
• ข้อเสีย คือ ธนาคารเดิมมักจะลดดอกเบี้ยลงให้ไม่เยอะ ไม่ดึงดูดใจเท่ากับ Refinance แต่อันนี้ก็ขึ้นกับประวัติในการชำระของเราด้วยนะ ถ้าตรงต่อเวลาทุกครั้งก็อาจสามารถต่อรองได้อีก

• ข้อดี คือ ธนาคารใหม่ที่เราไปขอยื่นกู้มักจะให้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่าธนาคารเดิม ยิ่งถ้าเรามีประวัติเป็นลูกหนี้ที่ดีด้วยแล้ว เราก็จะมีสิทธิในการต่อรองอัตราดอกเบี้ยให้ถูกได้มากกว่า
• ข้อเสีย คือ Refinance จะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ใหม่ ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียม* เหมือนตอนที่เรายื่นกู้ครั้งแรกแหละค่ะ ต้องรอเวลาให้ธนาคารพิจารณาและดูประวัติการจ่ายเงินของเราร่วมด้วย

*ค่าธรรมเนียมสำหรับการ Refinance ก็จะมี

• ค่าประเมินราคา = ประมาณ 2,000-3,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้
• ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ ของธนาคาร
• ค่าประกัน MRTA = แล้วแต่เรทของบริษัทประกันที่ร่วมกับธนาคารนั้นๆ
• ค่าประกันอัคคีภัย = แล้วแต่เรทของธนาคารนั้นๆ

**แต่ส่วนใหญ่ธนาคารจะมีโปรโมชั่น ฟรีค่าประเมินราคา, ค่าอากรแสตมป์ เป็นต้น

ตัวอย่างของคุณเฮเคียวคนดีคนเดิม ผ่อนบ้านกับธนาคาร A ยอดเงินต้นอยู่ที่ 5 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 1-3 ปีแรก อยู่ที่ 3% ต่อปีคงที่ จากนั้นปีที่ 4 เป็นต้นไปอัตราดอกเบี้ยขึ้นเป็น 5.5% คงที่ คุณเฮเคียวจะต้องจ่ายเงินผ่อนทั้งหมด 30 ปีอยู่ที่ 9,467,673 บาท

แต่ถ้าคุณเฮเคียวเลือก Refinance กับธนาคารใหม่ สมมติว่าต่อรองได้อัตราดอกเบี้ยเขยิบขึ้นมาจากเดิมนิดหน่อยที่ 4% ต่อปีคงที่ แล้วเมื่อครบทุกๆ 3 ปี  ก็ทำการ Refinance ใหม่ จะช่วยให้คุณเฮเคียวผ่อนบ้านได้หมดภายใน 23 ปี 9 เดือน และประหยัดเงินไปได้ 1,963,362 บาท เลยนะคะ อย่างไรก็ตามก็จะมีค่าธรรมเนียมในการ Refinance ด้วย ก็ลองเทียบดูว่าจะคุ้มกันไหม ซึ่งต้องดูเป็นทีละกรณีไปนะคะ

3. จ่ายหนี้ให้ตรงเวลา

ข้อนี้ไม่ได้มีความซับซ้อนเหมือนแบบวิธีในข้อ 1 และ 2 นะคะ แต่เป็นวิธีที่จะทำให้เราไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มอีก ก็จ่ายให้ตรงเวลาไปนะคะ เราจะได้มีเงินเหลือมาโปะเงินต้นได้เยอะๆ แถมการจ่ายหนี้ให้ตรงเวลาเนี่ย ก็จะช่วยให้เรามีเครดิต มีประวัติการจ่ายเงินที่ดี ทำให้เรามีโอกาสต่อรองเวลาที่ต้องการ Refinance หรือ Retention ได้ง่ายด้วยค่ะ

สำหรับบทความนี้เรามีตัวอย่างของคุณยูจินที่ใช้ทั้ง 3 วิธีควบคู่กัน คือทั้งโปะเพิ่ม, Refinance ทุกๆ 3 ปี และจ่ายหนี้ให้ตรงเวลา ทำให้สามารถปลดภาระหนี้บ้านได้ภายใน 15 ปีค่ะ

ตัวอย่างของคุณยูจิน กู้ธนาคารซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ธนาคารให้ผ่อนงวดละ 26,350 บาท ซึ่งคุณยูจินตัดสินใจโปะเพิ่มงวดละ 9,650 บาท (ประมาณ 27%) รวมเป็นเงินผ่อนงวดละ 36,000 บาท ใน 1-3 ปีแรกธนาคารให้อัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปีคงที่ ผ่อนมา 3 ปี คุณยูจินได้ทำการ Refinance กับธนาคารใหม่ ได้อัตราดอกเบี้ย 4% ต่อปีคงที่ และเมื่อครบ 3 ปีก็จะ Refinance ใหม่เรื่อยๆ ซึ่งคุณยูจินบอกว่าเธอจ่ายหนี้ตรงตามเวลาตลอดเลยนะคะ ทำให้เธอสามารถทำเรื่อง Refinance ได้อัตราดอกเบี้ยที่ไม่สูงมากได้อยู่ตลอด

คุณยูจินสามารถหมดภาระหนี้บ้าน 5 ล้านภายใน 15 ปี โดยเสียค่าผ่อนบ้านทั้งหมด 6,457,045 บาท และมีค่าธรรมเนียมในการ Refinance ประมาณ 125,911 บาท (เป็นยอดที่ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ค่าทำประกัน MRTA และค่าประกันอัคคีภัย เพราะแล้วแต่เรทของธนาคารนั้นๆ) รวมทั้งหมดเป็นราคาบ้านที่แท้จริง คือ 6,582,956 บาท

เป็นอย่างไรกันบ้างคะสำหรับ 3 วิธีดีๆ ที่จะช่วยให้หมดภาระหนี้บ้านได้รวดเร็ว หวังว่าจะเป็นประโยชน์ให้ผู้ที่กำลังหาวิธีผ่อนบ้านให้ประหยัดดอกเบี้ยมากที่สุด และอยากปิดหนี้บ้านให้ได้ไวที่สุด และหากผู้อ่านคนไหนที่เคยมีประสบการณ์ในการโปะบ้านและ Refinance ก็สามารถมาแชร์กันได้นะคะ ^^ เชื่อว่าจะเป็นประโยชน์ให้กับคนอื่นๆ ได้แน่นอนค่ะ