อาคารประเภทควบคุมการใช้ตามมาตรา 32

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รัฐได้บัญญัติข้อกฎหมายไว้ว่า ให้อาคารตามประเภทที่กำหนดไว้ หลังจากดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ จะต้องได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคารเสียก่อนจึงจะสามารถใช้งานได้

หมายเหตุ: ใบรับรองการก่อสร้าง มีชื่อเรียกเต็มตามแบบว่า ใบรับรองการก่อสร้าง การดัดแปลง หรือการเคลื่อนย้ายอาคารประเภทควบคุมการใช้
แต่ในวงการก่อสร้างนิยมเรียกกันโดยย่อ เช่น ใบรับรองการก่อสร้าง, ใบ อ. 5 (เรียกตามรหัสของแบบฟอร์มที่ระบุไว้ที่มุมขวาบน เช่นที่ปรากฏในภาพประกอบด้านล่าง ซึ่งเดิมใช้รหัสเป็น อ. 6 ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 8 (พ.ศ. 2528) ออกตามความใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร แต่ต่อมามีการออกกฎกระทรวงยกเลิกและปรับปรุงเปลี่ยนเป็น อ. 5 เมื่อปี พ.ศ. 2564)

ปกติอาคารที่ถูกกำหนดให้ต้องขอใบรับรองการก่อสร้าง จะเป็นอาคารที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้งานเฉพาะกิจ และมีผู้ใช้งานหรือผู้ที่อาจได้รับผลกระทบจากการใช้งานเป็นจำนวนมาก หากมีการก่อสร้างฯ ไม่เป็นไปตามแบบ/รายการหรือเงื่อนไขที่ได้รับอนุญาต ก็อาจทำให้ขาดองค์ประกอบหรือมีองค์ประกอบไม่สมบูรณ์เพียงพอที่จะทำให้กิจนั้นๆ ดำเนินไปอย่างปลอดภัยและมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย จึงต้องได้รับการตรวจสอบจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนการเปิดใช้

อาคารประเภทควบคุมการใช้ตามมาตรา 32
ใบรับรองการก่อสร้างอาคาร

ปัจจุบันอาคารที่เข้าข่ายต้องขอใบรับรองการก่อสร้าง หรือในทางปัจจุบันอาคารที่เข้าข่ายต้องขอใบรับรองการก่อสร้าง หรือในทางกฎหมายเรียกอาคารกลุ่มนี้ว่า อาคารประเภทควบคุมการใช้ สรุปได้ดังนี้

  • อาคารสำหรับใช้เป็นคลังสินค้า โรงแรม อาคารชุด หรือสถานพยาบาล
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการพาณิชยกรรม ประกอบกิจการค้าหรือธุรกิจ มีพื้นที่สำหรับประกอบกิจการตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการพาณิชยกรรม ประเภทค้าปลีกค้าส่ง มีพื้นที่สำหรับประกอบกิจการตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เป็นหอประชุม มีพื้นที่ตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เป็นสำนักงานหรือที่ทำการ มีพื้นที่ตั้งแต่ 300 ตารางเมตร ขึ้นไป
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการอุตสาหกรรม
  • อาคารสำหรับใช้เพื่อกิจการการศึกษา
  • อาคารสำหรับใช้เป็นหอพัก ที่เข้าข่ายเป็นอาคารขนาดใหญ่
  • อาคารสำหรับใช้เป็นอาคารอยู่อาศัยรวม ที่เข้าข่ายเป็นอาคารขนาดใหญ่
  • อาคารสำหรับใช้เก็บวัตถุอันตราย

หมายเหตุ :

  • โดยหลักปฏิบัติแล้ว ทางเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ที่ใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบรับแจ้งว่าเป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้หรือไม่
  • ประเภทของอาคารข้างต้น รวบรวมมาจากพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 32 (1) และกฎกระทรวงกำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2552 ซึ่งขยายความในมาตรา 32 (2) ของ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร
  • อาคารอยู่อาศัยรวม หมายถึง อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคาร ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว
  • อาคารขนาดใหญ่ หมายถึง อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15.00 เมตรขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร

กรณีดำเนินการก่อสร้างอาคารที่เข้าข่ายต้องขอใบรับรองการก่อสร้างนั้นทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะต้องระวังปัญหาที่พบได้บ่อย คือ การก่อสร้างผิดไปจากแบบที่ได้รับอนุญาต จนไม่ผ่านเกณฑ์การตรวจสอบ โดยเฉพาะการผิดแบบที่ส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายในการแก้ไขสูง หรือใช้ระยะเวลานานในการแก้ไข ซึ่งแม้ว่าบางโครงการจะโชคดีที่ตรวจพบในช่วงเริ่มก่อสร้าง ก็ยังต้องแก้แบบในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ ทำให้เข้าข่ายต้องยื่นเรื่องเพื่อแก้ไขแบบที่ได้รับอนุญาตไป หากละเลย ก็มีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับใบรับรองการก่อสร้าง ทั้งยังอาจมีปัญหากับลูกค้าตามมา เพราะรูปแบบอาคารเปลี่ยนไป ไม่ตรงกับที่ตกลงกับลูกค้า

นอกจากนี้ พึงเข้าใจว่าข้อกฎหมายต่างๆ อาจถูกปรับปรุงให้เหมาะสมกับยุคสมัย ดังนั้น ประเภทของอาคารที่กำหนดให้ต้องขอใบรับรองข้างต้นและนิยามที่ระบุไว้ในหมายเหตุ มีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต การนำไปใช้จึงควรระมัดระวังข้อนี้ไว้ด้วย เพราะหากสอบถามประเภทของอาคารที่ต้องขอใบรับรองการก่อสร้างเมื่อปี พ.ศ. 2530 จำนวนอาคารที่ถูกควบคุมจะแตกต่างไปจากนี้ เพราะในช่วงนั้น กฎกระทรวง ฉบับที่ 5 (พ.ศ. 2527) กำลังบังคับใช้ แต่ต่อมาถูกยกเลิกด้วยกฎกระทรวงกำหนดอาคารประเภทควบคุมการใช้ พ.ศ. 2552 ดังนั้น สิ่งที่ท่านผู้อ่านควรเรียนรู้จากหนังสือเล่มนี้ จึงควรเป็นหลักการมากกว่ารายละเอียด


บทความข้างต้นคัดมาจากหนังสือ "เมื่อที่ปรึกษาเผยเคล็ดวิชาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งจัดทำโดยทีมงานของแมคเคลเลอร์ จัดจำหน่ายทั่วประเทศโดยอมรินทร์ บุ๊ค เซ็นเตอร์ ทั้งนี้ ผู้ที่สนใจสามารถหาซื้อเป็นเจ้าของและดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ Link ที่โพสต์ไว้ด้านล่างนี้ 

http://mckeller.co.th/real-estate-book

นอกจากนี้ ท่านสามารถกดติดตามอ่านและแชร์บทความรวมถึงสาระดี ๆ จากแมคเคลเลอร์ ตลอดจนอัพเดทความเคลื่อนไหวของเราได้ที่เพจต่อไปนี้ 

https://www.facebook.com/mckellergroup

����з�ǧ

��Ѻ��� 5 (�.�. 2527)

�͡�������㹾���Ҫ�ѭ�ѵԤǺ����Ҥ��

�.�. 2522

-----------------------

������ӹҨ���������ҵ�� 5 (3) ����ҵ�� 32 (2) ��觾���Ҫ�ѭ�ѵԤǺ����Ҥ�� �.�. 2522 �Ѱ�������ҡ�á�з�ǧ��Ҵ���͡����з�ǧ��� �ѧ���仹��

��� 1 �Ҥ�û������Ǻ�����������ҵ�� 32 (2) �������з�ǧ��� ���

(1) �Ҥ������Ѻ�����͡Ԩ��þҳԪ¡���

(2) �Ҥ������Ѻ�����͡Ԩ����ص��ˡ���

(3) �Ҥ������Ѻ�����͡Ԩ��á���֡��

(4) �Ҥ������Ѻ�����ͻ�Ъ��

(5) �Ҥ������Ѻ�����ӹѡ�ҹ���ͷ��ӡ��

��� 2 �Ҥ������Ѻ�����͡Ԩ��þҳԪ¡��� �����Ҥ�÷�������ͻ���ª��㹡�û�Сͺ�Ԩ��ä�����͸�áԨ����վ�鹷������Ѻ��Сͺ�Ԩ��õ����Ỵ�Ժ���ҧ���â���

��� 3 �Ҥ������Ѻ�����͡Ԩ����ص��ˡ��� �����Ҥ�÷�������ͻ���ª��㹡�û�Сͺ�Ԩ�� ��ص��ˡ������������ͧ�ѡ�㹡�ü�Ե�ա��ѧ����ѹ���͡��ѧ��º��ҵ��������ç��Ң���

��� 4 �Ҥ������Ѻ�����͡Ԩ��á���֡�� �����Ҥ�÷������ʶҹ������ͻ���ª��㹡��������֡�ҷ���վ�鹷������Ѻ��Сͺ�Ԩ��õ����Ỵ�Ժ���ҧ���â���

��� 5 �Ҥ������Ѻ�����ͻ�Ъ�� �����Ҥ�÷�����繷����������ͻ�Ъ������վ�鹷������������µ��ҧ���â���

��� 6 �Ҥ������Ѻ�����ӹѡ�ҹ���ͷ��ӡ�� �����Ҥ�÷�������ӹѡ�ҹ���ͷ��ӡ�÷���վ�鹷������������µ��ҧ���â���

��� 7 㹡�äԴ�ӹdz��鹷�� ���Ӿ�鹷������������ͧ�Ѻ�Ԩ���������������Ҥ�ù��������ӹdz����

㹡óշ���鹷������ä˹������㹵֡��������ͧ�� ���Ӿ�鹷������������ͧ�Ѻ�Ԩ����������ͧ�������Ф����Ҥӹdz����ѹ

                                                                                                   ������ � �ѹ��� 5 �չҤ� �.�. 2527

                                                                                                               ���͡ �Է�� ����è��

                                                                                                  �Ѱ�������ҡ�á�з�ǧ��Ҵ��

�����˵�:- �˵ؼ�㹡�û�С���顮��з�ǧ��Ѻ��� ��� �·���繡������á�˹��ѡɳТͧ�Ҥ������Ѻ�����͡Ԩ��þҳԪ¡��� �ص��ˡ��� ����֡��������͡Ԩ������ ����������Ҥ�û������Ǻ��������������Ҫ�ѭ�ѵԤǺ����Ҥ�� �.�. 2522 ����·���ҵ�� 32 (2) ��觾���Ҫ�ѭ�ѵԴѧ����Ǻѭ�ѵ�����˹��¡���з�ǧ �֧���繵�ͧ�͡����з�ǧ���

[á.2527/37/1� - 22/03/2527]

อาคารประเภทควบคุมการใช้ที่ออกตามมาตรา 32 คืออาคารประเภทใด

อาคารประเภทควบคุมการใชตามมาตรา 32 และกฎกระทรวงฉบับที่ 5 (พ.ศ.2527) ไดแกอาคารดังตอไปนี้ 1) อาคารสําหรับใชเปนคลังสินคา โรงแรม อาคารชุด หรือสถานพยาบาล 2) อาคารสําหรับใชเพื่อกิจการพาณิชยกรรม ที่มีพื้นที่สําหรับประกอบกิจการคาหรือ ธุรกิจ ตั้งแต80 ตารางเมตรขึ้นไป

อาคารประเภทควบคุมการใช้มีกี่ประเภท

ที่ถูกควบคุมเช่นนี้ว่า "อาคารควบคุมการใช้ II สำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร กรมโยธาธิการและผังเมือง 8 Page 13 อาคารควบคุมการใช้แบ่งเป็น 2 ประเภท คือ ประเภทที่ 1 ไม่กำหนดขนาดพื้นที่ได้แก่ อาคารดังต่อไป (1) คลังสินค้า (2) โรงแรม (3) อาคารชุด (4) สถานพยาบาล

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร มีกี่ฉบับ

พระราชบัญญัติ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แก้ไขโดย (ฉบับที่ 2) .ศ. 2535, (ฉบับที่ 3) .ศ. 2543 (ฉบับที่ 4) .ศ. 2550 (ฉบับที่ 5) .ศ. 2558 และพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่เกี่ยวกับความรับผิดในทางอาญาของผู้แทนนิติบุคคล .ศ. 2560. พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522.

อาคารตามที่กําหนดในกฎกระทรวง มีอะไรบ้าง

(๑) โรงมหรสพ (๒) โรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่แปดสิบห้องขึ้นไป (๓) สถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ ที่มีพื้นที่ตั้งแต่สองร้อยตารางเมตรขึ้นไป (๔) อาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หรืออาคารอยู่อาศัยรวม ที่มีพื้นที่ตั้งแต่สองพันตารางเมตรขึ้นไป