ตัวอย่าง จดหมาย เตือน ให้ ชำระ ค่า ส่วนกลาง

ลูกบ้านค้างชำระค่าส่วนกลาง…แม้หลีกเลี่ยงไม่รับหนังสือทวงถาม เจ้าหน้าที่ก็สั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิในที่ดินได้ !!! กฎหมายชายคา ปัญหาชาวบ้าน โดย ศาลปกครอง DJ สุนันท์ ทรัพย์ดีมีสุข สัมภาษณ์ นาย ดนัย ศรีโมรา ตุลาการหัวหน้าคณะศาลปกครองกลาง ในฐานะ รองโฆษกศาลปกครอง ทุกวันเสาร์ เวลา 15.25น. -15.45น.

เมื่อใดที่เกิดปัญหาเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดหรือลูกบ้านภายในหมู่บ้านจัดสรรไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางและมีการติดค้างไว้เป็นเวลานานนิติบุคคลย่อมต้อง ทำการเร่งรัดหนี้สิน โดยการออกหนังสือเตือนและการส่งเรื่องให้เจ้าของร่วมมาไกล่เกลี่ย โดยเฉพาะในกลุ่มของนิติบุคคลอาคารชุด ที่เมื่อ เจ้าของร่วมหายไปไม่ยอมจ่ายค่าส่วนการทั้งที่ยังคงใช้ชีวิตปกติ สามารถที่จะใช้ยุทธวิธีในการทวงหนี้ค่าส่วนกลางอย่างถูกต้องตามกฎหมายได้ ดังนี้

• เริ่มต้นด้วยการออกหนังสือแจ้งเตือน เมื่อค้างชำระ 3 เดือนขึ้นไป
• มีการแจ้งเตือนเรื่องการชำระค่าส่วนกลางล่าช้า นิติบุคคลอาคารชุดต้องระบุอัตราการเก็บค่าปรับได้ที่ 10 -15 เปอร์เซ็นต์ เพื่อให้เจ้าของร่วมชำระเงินต้นกับดอกเบี้ยได้อย่างถูกต้อง
• ส่งหนังสือแจ้งเตือนการระงับให้บริการในพื้นที่บางส่วน โดยเฉพาะพื้นที่ส่วนกลางอย่างสระว่ายน้ำ, โซนฟิสเนส และการเก็บขยะ เป็นต้น
• ถ้ามีการค้างชำระเกินกว่า 6 เดือน นิติบุคคลจะสามารถระงับการทำนิติกรรมต่าง ๆ ได้ทันที เช่น ไม่จดทะเบียนสิทธิ์, ไม่สามารถทำการโอนซื้อขายได้ และปล่อยเช่าไม่ได้ เป็นต้น
• เมื่อปัญหาหนักจนถึงขั้นไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางยาวนานเป็นปี ทางนิติบุคคลจะสามารถยื่นเรื่องฟ้องร้องตามกฎหมายเพื่อบังคับชำระหนี้ จากทางเจ้าของร่วมที่มีการชำระค่าส่วนกลางไว้เป็นเวลานานได้
• ถ้ามีการค้างชำระเกินกว่า 6 เดือน นิติบุคคลเรียกเก็บค่าปรับได้ไม่เกินกว่า 12% แต่ถ้าค้างนานเกิน 6 เดือนขึ้นไป สามารถเรียกเก็บค่าปรับได้ไม่เกิน 20%

การค้างค่าส่วนกลางของผู้ที่อยู่อาศัยภายในอาคารชุดหรือคอนโดจะถูกควบคุมตามกฎหมาย ดังนั้นถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางนานจนเกินไป นิติบุคคลอาคารชุดจะสามารถเรียกเก็บเงินและเพิ่มอัตราดอกเบี้ย เมื่อมีการค้างชำระเกินกว่า 6 เดือน ทั้งยังถูกตัดสิทธิ์ในการออกเสียงภายในที่ประชุมใหญ่และงดการมีส่วนร่วมต่าง ๆ รวมไปถึงการงดใช้ทรัพย์สินส่วนกลางในบางจุด พร้อมการถูกระงับด้านการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

สำหรับนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว สามารถที่จะทวงและตัดสิทธิ์ส่วนกลางบางพื้นที่ของลูกบ้าน หรือเจ้าของร่วมที่ไม่มีการจ่ายค่าส่วนกลางและค้างชำระไว้หลายงวด แต่ในการทวงถามจะต้องเป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งผู้บริหารอาคารจะมีการส่งต่ออำนาจให้กับนิติบุคคลของอาคารชุด เพื่อการดำเนินงานติดตามทวงถามและตัดสิทธิ์บางประเภทเจ้าของร่วม ที่ไม่ยอมจ่ายหรือสร้างความเดือดร้อนรำคาญใจให้กับผู้อยู่อาศัยคนอื่น ๆ โดยวิธีการทวงถามอย่างถูกต้อง คือ

• เมื่อไม่มีการชำระค่าส่วนกลาง ทางนิติบุคคลที่ได้รับอำนาจในการ บริหารอาคาร สามารถออกหนังสือเพื่อการทวงถามและเรียกเก็บค่าปรับ 10-15 เปอร์เซ็นต์ของยอดที่ต้องชำระเพิ่มและดอกเบี้ยได้
• ถ้ามีการชำระค่าส่วนกลางที่เกินกว่า 3 เดือน ทางนิติบุคคลสามารถออกจดหมายเพื่อการตักเตือนและทวงถาม พร้อมระบุถึงการระงับใช้บริการต่าง ๆ ในการเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลางบางส่วน เช่น โซนฟิตเนส, สระว่ายน้ำ หรือไม่มีการเก็บขยะให้ เป็นต้น
• ถ้ามีการค้างชำระเกินกว่า 6 เดือนขึ้นไป นิติบุคคลจะสามารถเข้าพูดคุยหรือขอให้ทางเจ้าของร่วมเข้าไกล่เกลี่ย และถ้าเจ้าของร่วมยังไม่ทำตามจะมีสิทธิ์ในการระงับทำนิติกรรมต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการจดทะเบียนสิทธิ์, การโอนห้อง หรือการซื้อขายใด ๆ แม้กระทั่งการปล่อยเช่าด้วย เช่นกัน
• ถ้านิติบุคคลทวงถามค่าส่วนกลางไปแล้วไม่มีอะไรดีขึ้น ไม่มีการจ่าย และยังคงนิ่งเฉย ทางนิติบุคคลที่มีอำนาจในการบริหารอาคารจะต้องมีการออกหนังสือเตือนอีกเป็นครั้งสุดท้าย หรือมีการพูดคุยเพื่อไกล่เกลี่ย แต่ถ้าเจ้าของร่วมยังไม่ติดต่อมา จะสามารถฟ้องร้องเพื่อบังคับการชำระหนี้ที่ค้างชำระส่วนกลางไว้ทั้งหมดได้เลย

สำหรับนิติบุคคลอาคารชุด ที่มีหน้าที่ในการบริหารอาคารที่จะสามารถทวงถามค่าส่วนกลางกับเจ้าของร่วมได้ เพียงแต่จะต้องทำตามกฎหมายกำหนด ต้องมีการออกหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรชัดเจน และถ้าเจ้าของร่วมต้องการไกล่เกลี่ย ทางนิติบุคคลจะต้องเข้าร่วม เพื่อทำให้การจ่ายค่าส่วนกลางเป็นไปอย่างถูกต้อง แต่ถ้าไม่สามารถพูดคุยกันได้จะมีอำนาจในการฟ้องร้อง เพื่อบังคับการจ่ายได้เช่นกัน

หนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าหรือจดหมายเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าเป็นหนังสือที่ออกโดยผู้ให้เช่าหรือตัวแทนของผู้ให้เช่า (เช่น ผู้ช่วยส่วนตัว ผู้ให้บริการติดตามทวงถามหนี้ ผู้จัดการที่ผู้ให้เช่ามอบหมายให้บริหารจัดการสถานที่เช่านั้น หรือทนายความของผู้ให้เช่า) ส่งถึงผู้เช่าเพื่อแจ้งให้ผู้เช่าทราบว่าผู้เช่ามีหนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระอยู่และยังไม่ได้ชำระ ชำระแล้วแต่ไม่ครบถ้วน หรือชำระแล้วแต่ไม่ถูกต้อง โดยการที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าอาจมีสาเหตุมาจากเพียงการหลงลืมซึ่งหนังสือเตือนฉบับนี้ก็จะเป็นเครื่องมือในการช่วยเตือนความจำของผู้เช่าและดำเนินการชำระค่าเช่าในที่สุด แต่ในบางกรณีผู้เช่าอาจจงใจไม่ชำระค่าเช่าซึ่งอาจเนื่องมาจากการขาดสภาพคล่องทางการเงินหรือมากไปกว่านั้นอาจมีความตั้งใจจะฉ้อโกงผู้ให้เช่าก็เป็นได้ ในกรณีเช่นนี้หนังสือเตือนฉบับดังกล่าวจะเป็นเครื่องมือในการแจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงมาตรการของผู้ให้เช่าในการแก้ไขปัญหาการไม่ชำระค่าเช่าดังกล่าว เช่น การเรียกร้องให้ชำระค่าเช่าภายในระยะเวลาที่กำหนด การบังคับใช้ค่าปรับ การฟ้องดำเนินคดีขับไล่ต่อไป เป็นต้น ซึ่งเมื่อผู้เช่าทราบถึงมาตรการดังกล่าวแล้ว ผู้เช่าอาจพยายามหาเงินมาชำระค่าเช่าเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่อาจมีขึ้นในอนาคต

การนำไปใช้

ในการออกหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้า นอกจากจะระบุจำนวนเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าติดค้างอยู่แล้ว ยังควรระบุสิ่งดังต่อไปนี้อีกด้วย

• วันที่ครบกำหนดชำระค่าเช่าและระยะเวลาที่ล่วงเลยกำหนดชำระค่าเช่า เพื่อแสดงให้เห็นว่ามีการชำระค่าเช่าล่าช้ามานานมากเท่าไหร่ ซึ่งแสดงถึงความร้ายแรงของพฤติการณ์และอาจใช้ในการอ้างอิงการคำนวณค่าปรับด้วย (ถ้ามี)
• อ้างอิงสัญญาเช่าซึ่งเป็นแหล่งที่มาของการเรียกร้องค่าเช่า เช่น เลขที่สัญญา วันที่ทำสัญญา
• อ้างอิงสถานที่เช่าซึ่งค่าเช่าสถานที่ดังกล่าวติดค้างอยู่ เนื่องจากในบางกรณีผู้เช่ารายเดียวกันอาจเช่าสิ่งปลูกสร้างกับผู้ให้เช่ารายเดียวกันหลายสถานที่ซึ่งจะทำให้ผู้เช่าสะดวกในการตรวจสอบและอ้างอิงการชำระค่าเช่า
• ในกรณีที่มีข้อตกลงเกี่ยวกับค่าปรับการชำระค่าเช่าล่าช้าตามสัญญาหรือไม่ได้มีการตกลงกันแต่ต้องการจะเรียกร้องเอาค่าปรับตามกฎหมาย ควรจะแสดงเจตนาและ/หรือข้อความที่จะเรียกเอาค่าปรับกับผู้เช่าด้วยเพื่อเป็นการแสดงออกและเป็นหลักฐานว่าผู้ให้เช่าสงวนสิทธิการเรียกค่าปรับจากการชำระค่าเช่าล่าช้านี้
• มาตรการที่ผู้ให้เช่าจะดำเนินการต่อไปในกรณีที่ผู้เช่ายังคงไม่ชำระค่าเช่าที่แจ้งเตือนตามหนังสือแจ้งเตือนนี้ เช่น การดำเนินการฟ้องคดีขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่า

เมื่อผู้ให้เช่าหรือตัวแทนของผู้ให้เช่าระบุข้อมูลที่จำเป็นครบถ้วนถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ควรจะจัดทำหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าเป็นลายลักษณ์อักษร ลงนามโดยผู้จัดทำหนังเตือนดังกล่าวซึ่งอาจเป็นผู้ให้เช่าเองหรือตัวแทนของผู้ให้เช่าก็ได้ และนำส่งให้แก่ผู้เช่าด้วยไปรษณีย์ลงทะเบียนหรือมอบให้กับตัวผู้เช่าเองโดยต้องมีหลักฐานการส่ง-รับมอบ เช่น การลงนามรับหนังสือดังกล่าว เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาการอ้างว่าไม่ได้รับหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าฉบับดังกล่าว อีกทั้งยังสามารถใช้เป็นพยานหลักฐานในกรณีมีการฟ้องร้องเป็นคดีความได้อีกด้วย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

แม้จะไม่มีกฎหมายกำหนดเกี่ยวกับการส่งหนังสือแจ้งเตือนการชำระค่าเช่าล่าช้าไว้โดยตรงก็ดี อย่างไรก็ตาม ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนของผู้ให้เช่าก็ควรคำนึงถึงประเด็นทางกฎหมาย ดังต่อไปนี้

• กรณีไม่มีข้อตกลงในสัญญากำหนดเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาเช่า กฎหมายกำหนดให้ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่าและผู้ให้เช่าประสงค์จะบอกเลิกสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวทวงถามให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าก่อนอย่างน้อย 15 วัน หากผู้ให้เช่ายังไม่ได้รับชำระค่าเช่าจากเช่า ผู้ให้เช่าจึงจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ยกเว้นในกรณีที่คู่สัญญามีการกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าน้อยกว่า 1 เดือน (เช่น การตกลงเช่าและชำระค่าเป็นเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์) ในกรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีหากปรากฏว่าผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า
• การนำส่งหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าทางไปรษณีย์ ควรจัดส่งไปยังสถานที่ที่ผู้เช่าให้ไว้เท่านั้น ไม่ควรจัดส่งนอกเหนือจากที่อยู่ที่ผู้เช่าให้ไว้ และควรจัดส่งในรูปแบบปิดผนึกซองจดหมายที่บุคคลอื่นไม่สามารถเห็นข้อความในหนังสือดังกล่าวได้ว่าผู้เช่าติดค้างหนี้ค่าเช่าอยู่ซึ่งอาจทำให้ผู้เช่าเสียหายจากการอับอายและเสียชื่อเสียงได้ ซึ่งอาจเป็นการทำผิดตามพระราชบัญญัติการทวงถามหนี้ และอาจเป็นการละเมิดต่อผู้เช่าได้ตามกฎหมายละเมิดประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• ในกรณีที่ในสัญญาเช่ามีการตกลงเกี่ยวกับค่าปรับกรณีชำระค่าเช่าล่าช้าเอาไว้หรือในกรณีที่ไม่มีการตกลงเกี่ยวกับค่าปรับการชำระค่าเช่าล่าช้าแต่ผู้ให้เช่าประสงค์จะเรียกร้องเบี้ยปรับผิดนัดตามกฎหมาย การแสดงเจตนาหรือข้อความที่จะเรียกเอาค่าปรับไว้ในหนังสือหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าก็จะเป็นหลักฐานสำคัญที่แสดงถึงเจตนาที่จะเรียกเอาค่าปรับจากผู้เช่าและเป็นการสงวนสิทธิในการเรียกค่าปรับของผู้ให้เช่าอีกด้วย เพราะในกรณีที่ผู้เช่านำค่าเช่าที่ค้างชำระมาชำระแต่ไม่ได้ชำระส่วนของค่าปรับการชำระค่าเช่าล่าช้าและผู้ให้เช่าก็ได้ยอมรับเอาค่าเช่านั้นโดยไม่ได้สงวนสิทธิที่จะเอาค่าปรับจะทำให้ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับจากการชำระค่าเช่าล่าช้าดังกล่าวได้ในภายหลังตามกฎหมายเกี่ยวกับสัญญาประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• แม้ได้มีการจัดทำและจัดส่งหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าให้แก่ผู้เช่าแล้วแต่ก็ยังคงไม่ได้รับการชำระค่าเช่าจากผู้เช่า หนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าฉบับดังกล่าวและหลักฐานการจัดส่งหนังสือเตือน เช่น รายงานสถานะการจัดส่งของไปรษณีย์ (Mail Tracking Report) ใบลงนามรับหนังสือ ใบตอบรับ เป็นต้น ย่อมสามารถใช้เป็นพยานหลักฐานประกอบในการฟ้องร้องดำเนินคดีได้ว่าได้มีกระบวนการติดตามทวงถามไปทางผู้เช่าแล้ว เช่น ในการฟ้องเรียกร้องค่าเช่าค้างชำระ ค่าปรับ หรือการฟ้องขับไล่ รวมถึงการใช้หนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้าฉบับที่ได้ส่งให้ผู้เช่าแล้วเป็นหลักฐานประกอบการจำหน่ายหนี้สูญ (Write off) ในการบันทึกบัญชีตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 186 ฉบับแก้ไขล่าสุดด้วย

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้